Может ли иностранец купить недвижимость в Черногории
Да. Иностранные граждане могут покупать квартиры, дома, виллы и коммерческие помещения, а также городские участки под застройку. Отдельного разрешения на покупку жилья не требуется, а право собственности регистрируется в кадастре так же, как у местного покупателя.
Ограничения установлены законом для отдельных категорий объектов. Иностранное физическое лицо, как правило, не может приобрести в собственность:
- сельскохозяйственные земли, леса и лесные угодья — исключение возможно для участка до 5000 м², если предметом договора является жилой дом, стоящий на этой земле;
- природные ресурсы, объекты общего пользования и культурные памятники особого значения;
- недвижимость в приграничной полосе и на островах, а также в зонах, закрытых для иностранцев по соображениям безопасности.
Покупка недвижимости в Черногории пошагово
Стандартная сделка на вторичном рынке выглядит так. Сроки зависят от готовности документов продавца и загруженности кадастра в конкретном муниципалитете.
- Выбор объекта. Определитесь с городом, бюджетом и целью покупки — для жизни, сдачи в аренду или ВНЖ. Актуальные предложения собраны в нашем каталоге продажи.
- Проверка права собственности. Запрашивается свежая выписка из кадастра — «лист непокретности» (list nepokretnosti). В ней видно, кто собственник, какая площадь и назначение объекта, а в разделе обременений — ипотеки, запреты и споры. Также проверяют разрешение на строительство и эксплуатацию, отсутствие долгов и согласие супруга продавца, если оно требуется.
- Предварительный договор или бронь. Фиксируются цена, сроки, порядок расчётов и условия возврата задатка. Размер задатка договорной; часто он составляет около 10% цены.
- Основной договор купли-продажи у нотариуса. Договор заверяется нотариусом; если покупатель не владеет местным языком, привлекается судебный переводчик. Можно действовать по нотариальной доверенности, не приезжая лично.
- Оплата через банк. После изменений антиотмывочного законодательства в 2026 году расчёты за недвижимость дороже 10 000 € проводятся только безналично, через счёт в банке Черногории как минимум у одной из сторон.
- Налог и регистрация. Покупатель подаёт налоговую декларацию и оплачивает налог на переход права (на вторичном рынке), после чего право собственности вносится в кадастр. Регистрация обычно занимает от нескольких недель до пары месяцев.
Какие документы нужны покупателю
Список для физического лица короткий, но часть документов стоит подготовить заранее, особенно если вы покупаете дистанционно.
- Действующий загранпаспорт.
- Черногорский налоговый идентификационный номер (PIB) — его выдаёт Налоговая администрация (Poreska uprava) по заявлению и паспорту; обычно это занимает несколько рабочих дней, оформить номер может юрист или представитель по доверенности.
- Банковский счёт в Черногории или договорённость, что расчёт пройдёт через счёт продавца, — точный порядок уточняйте у банка и нотариуса.
- Нотариальная доверенность, если сделку подписывает представитель; иностранная доверенность, как правило, требует апостиля и перевода.
- При покупке через компанию — учредительные документы фирмы и полномочия директора.
На себя или через компанию
Для квартиры или дома в городе покупка на физическое лицо — самый простой вариант: меньше бухгалтерии и ежегодных расходов, а собственность можно использовать как основание для ВНЖ. Подробно об этом — в статье ВНЖ через недвижимость.
Компанию (DOO) в Черногории иностранец может открыть самостоятельно, и черногорское юрлицо не подпадает под ограничения для иностранцев, поэтому этот путь выбирают для покупки сельхозземли или крупных участков, а также под инвестиции и коммерческую аренду. Взамен появляются обязательная бухгалтерия, отчётность и налоги компании. Решение лучше принимать с юристом и бухгалтером.
Новостройки и покупка на этапе строительства
Квартиры от застройщика обычно облагаются НДС, который уже входит в цену, а не налогом на переход права. Покупка на ранней стадии бывает выгоднее, но несёт дополнительные риски. Подборка готовых и строящихся объектов — в разделе новостройки.
Перед оплатой по договору с застройщиком стоит проверить:
- права застройщика на землю и действующее разрешение на строительство;
- нет ли на участке или проекте ипотеки банка и как она будет снята;
- график платежей, привязанный к стадиям строительства, и ответственность за просрочку сдачи;
- получено ли разрешение на эксплуатацию — без него квартиру нельзя оформить в собственность как готовый объект;
- соответствие площади и планировки в договоре тому, что будет зарегистрировано в кадастре.
Расходы и ВНЖ после покупки
Помимо цены объекта, закладывайте налог на переход права (для вторичного жилья), услуги нотариуса и переводчика, юридическую проверку и ежегодный налог на недвижимость. Ставки и примеры расчёта собраны в статье расходы и налоги при покупке; на дату публикации актуальные суммы лучше уточнять у нас или у нотариуса.
Владение жильём в Черногории даёт основание подать на временный вид на жительство. Мы помогаем с этим под ключ — условия и цены на странице ВНЖ в Черногории.
Как помогает Easy Monte
Easy Monte — агентство недвижимости в Будве. Мы проверяем каждый объект перед публикацией, подбираем варианты по побережью под ваш бюджет и сопровождаем сделку до подписания: организуем проверку документов, взаимодействие с продавцом, нотариусом и переводчиком. Часть собственников принимает оплату криптовалютой — это обсуждается индивидуально и в рамках законных расчётов через банк. Работаем на русском, английском, черногорском, турецком и немецком языках.