Налог на переход права собственности: ставки 2026 года
Главная статья расходов при покупке вторичной недвижимости — налог на промет (переход) недвижимости. До 2024 года он составлял фиксированные 3%, а с 1 января 2024 года действует прогрессивная шкала. На дату публикации ставки такие:
Налог платит покупатель. Базой служит рыночная стоимость объекта: налоговая служба ориентируется на цену в договоре, но вправе провести собственную оценку, если сочтёт цену заниженной. После подписания договора налоговая выносит решение о сумме налога, и его нужно оплатить в срок, указанный в решении. В 2026 году в закон вносились поправки, связанные с изменениями в НДС, а новые предложения периодически обсуждаются в парламенте, поэтому перед сделкой актуальную ставку стоит уточнить у нас или у нотариуса.
- до 150 000 € — 3% от стоимости;
- от 150 000 до 500 000 € — 4 500 € плюс 5% с суммы, превышающей 150 000 €;
- свыше 500 000 € — 22 000 € плюс 6% с суммы, превышающей 500 000 €.
Новостройки: НДС 21% вместо налога на переход
При первой продаже нового объекта застройщиком действует НДС 21%, и налог на переход права в этом случае не платится — двойного налогообложения нет. НДС начисляет и уплачивает застройщик, а для покупателя он, как правило, уже заложен в цену квадратного метра. Поэтому при сравнении вариантов важно смотреть на итоговую стоимость с учётом налога, а не только на цену за метр.
С 1 апреля 2026 года НДС облагается и продажа строительного земельного участка, на который выдано разрешение на строительство, в том числе в составе первой продажи нового здания. По оценкам участников рынка, это может отразиться на ценах новостроек. Если же вы покупаете квартиру, у которой уже был владелец, это вторичный рынок, и применяется налог на переход права. Подборку новых объектов можно посмотреть в разделе новостройки.
Нотариус, кадастр, переводчик: сопутствующие расходы
Договор купли-продажи недвижимости в Черногории заключается у нотариуса. Помимо налога, покупатель обычно оплачивает следующие услуги и сборы:
- нотариус — вознаграждение рассчитывается по официальному нотариальному тарифу и зависит от стоимости объекта; для типичной квартиры это, как правило, несколько сотен евро плюс НДС;
- судебный переводчик — если покупатель не владеет черногорским языком, при подписании обязательно присутствует присяжный переводчик; стоимость зависит от объёма документов и языка;
- регистрация в кадастре — после сделки право собственности вносится в кадастр недвижимости; государственные сборы здесь относительно небольшие;
- доверенность и перевод документов — если вы не можете присутствовать лично, понадобится нотариальная доверенность, а иностранные документы нужно перевести и при необходимости апостилировать;
- юрист — по желанию, для независимой проверки объекта и договора.
Комиссия агентства недвижимости
Комиссия агентства в Черногории обычно выражается в процентах от цены объекта, но единой фиксированной ставки нет. Её размер и то, кто её оплачивает — продавец, покупатель или обе стороны, — определяются договорённостью и зависят от объекта, суммы сделки и объёма услуг. Уточняйте условия заранее и фиксируйте их письменно, чтобы итоговый бюджет не стал сюрпризом.
Easy Monte проверяет каждый объект перед публикацией и сопровождает сделку до подписания у нотариуса. Как проходит покупка шаг за шагом, мы подробно описали в руководстве по покупке недвижимости в Черногории.
Ежегодный налог на недвижимость и содержание
После покупки владелец ежегодно платит налог на недвижимость. Это муниципальный налог: ставку устанавливает каждая община в пределах, заданных законом. Для жилой недвижимости законом предусмотрен диапазон от 0,25% до 1% рыночной стоимости, а для отдельных категорий, например вторых домов для отдыха или незастроенных участков, общины могут применять более высокие ставки. Базу определяет налоговая служба по своей методике, поэтому она не всегда совпадает с ценой покупки. Решение приходит раз в год, оплата обычно разбивается на две части.
Помимо налога, заложите регулярные расходы на содержание:
- электричество, вода, вывоз мусора (местный сбор) и интернет;
- плата за обслуживание здания — в жилых комплексах с бассейном, охраной и управляющей компанией она заметно выше, чем в обычном доме, и часто считается за квадратный метр;
- страховка и мелкий ремонт, особенно если объект сдаётся в аренду.
Налоги при сдаче в аренду и продаже
Доход от аренды у физических лиц облагается налогом по ставке 15%. Закон допускает нормативный вычет расходов (например, 30% для обычной долгосрочной аренды и повышенные вычеты для зарегистрированного туристического жилья) либо учёт подтверждённых фактических затрат. Посуточная сдача туристам требует регистрации объекта и уплаты туристического сбора; во многих случаях действует паушальный режим, условия которого устанавливает община. Подробнее об аренде — в нашем гиде по долгосрочной аренде.
При продаже недвижимости с прибыли физического лица взимается налог на прирост капитала — 15% с разницы между ценой продажи и ценой покупки с учётом подтверждённых расходов. Для некоторых случаев, например передачи между супругами или родителями и детьми, закон предусматривает освобождения. Сохраняйте договор, платёжные документы и чеки на ремонт: они уменьшают налогооблагаемую базу. Конкретную ситуацию лучше обсудить с налоговым консультантом.
Пример расчёта: квартира за 200 000 €
Ниже — ориентировочный расчёт для вторичной квартиры за 200 000 €. Суммы по нотариусу, переводчику и кадастру условные и приведены для понимания порядка цифр; точные цифры зависят от объекта и тарифов на дату сделки.
Итого сверх цены — ориентировочно около 7 900 € (примерно 4%), без учёта комиссии агентства, если её оплачивает покупатель. Если бы та же квартира покупалась у застройщика как новостройка, налог на переход не платился бы: НДС уже в цене, и дополнительные расходы свелись бы к нотариусу, переводчику и кадастру. Ежегодный налог при оценке в 200 000 € составит от 500 до 2 000 € в зависимости от ставки общины. Чтобы сопоставить эти цифры с рынком, загляните в обзор цен на недвижимость в 2026 году и каталог объектов на продажу.
- Налог на переход права: 4 500 € + 5% × 50 000 € = 7 000 €.
- Нотариус: условно около 600 € с НДС.
- Судебный переводчик: условно около 200 €.
- Регистрация в кадастре: условно до 100 €.