Правовой статус криптовалюты в Черногории
Криптовалюта в Черногории не является законным платёжным средством: официальная валюта страны — евро. Отдельного закона о криптоактивах, аналогичного европейскому регламенту MiCA, на начало октября 2026 года нет. Правительство в 2025 году заявляло о подготовке такого закона, но, по сообщениям местных СМИ, в рабочий план на 2026 год он не включён.
При этом криптосфера не находится вне регулирования. Поправки к закону о предотвращении отмывания денег ввели определение криптоактивов и обязали провайдеров криптоуслуг (обмен, хранение, торговые платформы) регистрироваться в Комиссии по рынку капитала и проверять клиентов. В 2026 году Минфин также утвердил правила, по которым такие провайдеры передают данные о пользователях налоговым органам в рамках международного обмена информацией (стандарты OECD CARF и DAC8). Иными словами, крипта легальна как актив, но расчёт за квартиру всё равно завершается в евро.
Что изменилось в 2026 году: расчёты только через банк
Наличные расчёты свыше 10 000 € по сделкам с недвижимостью запрещены уже несколько лет. В мае 2026 года вступили в силу новые поправки к антиотмывочному закону: оплата по договору купли-продажи недвижимости дороже 10 000 € должна проходить безналично, и хотя бы одна сторона должна платить со счёта или получать деньги на счёт в банке Черногории. Перевод из иностранного банка на черногорский счёт продавца допускается, а вариант, когда обе стороны используют только зарубежные счета, — нет.
Если часть суммы оплачивается до подписания договора, нотариус, по имеющимся данным, требует банковскую выписку, а не просто заявление сторон. Поэтому прямой перевод биткоина или USDT продавцу в качестве оплаты всей цены в эту схему не вписывается. Точные требования к оформлению конкретной сделки уточняйте у нотариуса: практика применения новых норм ещё складывается.
Как обычно строится сделка с криптовалютой
Последовательность шагов зависит от суммы, страны покупателя и требований банков, но общая логика выглядит так:
- Выбор объекта, у владельца которого есть согласие на покупателя с криптовалютой, и проверка документов: выписка из кадастра, отсутствие обременений, разрешения на строительство.
- Согласование цены в евро. Именно евровая сумма указывается в предварительном и основном договорах у нотариуса.
- Конвертация криптовалюты в евро через зарегистрированного провайдера или биржу с выводом на банковский счёт покупателя. Здесь же проходит проверка KYC и происхождения средств.
- Перевод евро продавцу банковским платежом с соблюдением правила о черногорском счёте. Многие покупатели заранее открывают счёт в местном банке.
- Подписание договора у нотариуса, оплата налога на переход права и регистрация в кадастре.
Происхождение средств и проверки AML/KYC
Самый трудоёмкий этап — не конвертация, а доказательство того, откуда взялась криптовалюта. Банки, нотариусы и провайдеры криптоуслуг в Черногории обязаны применять меры по предотвращению отмывания денег, и крупный платёж, пришедший с биржи, почти наверняка вызовет вопросы. Готовьтесь заранее собрать:
- паспорт и подтверждение адреса для всех участников сделки;
- историю покупок криптовалюты: выписки с бирж, хэши транзакций, адреса кошельков;
- документы об исходных фиатных деньгах: зарплата, продажа бизнеса или имущества, дивиденды;
- отчёт о конвертации и выводе средств с биржи на банковский счёт;
- при необходимости — налоговые документы страны вашего резидентства.
Налоги и расходы
Для черногорской стороны сделки неважно, чем покупатель расплачивался до банка: налоги считаются от цены в евро. При покупке вторичного жилья покупатель платит налог на переход права собственности по прогрессивной шкале: 3 % до 150 000 €, далее 5 % и 6 % на более высокие части цены. В новостройках от застройщика обычно применяется НДС 21 %, уже включённый в цену, и налог на переход права не платится. Добавьте нотариальные услуги, переводчика и ежегодный налог на недвижимость. Подробный расчёт — в статье о расходах и налогах при покупке.
Отдельный вопрос — налог на доход от криптовалюты в стране, где вы являетесь налоговым резидентом. Продажа актива ради покупки квартиры может считаться налогооблагаемым событием. Это стоит обсудить с налоговым консультантом до конвертации.
Риски и как их снизить
Сделки с криптовалютой привлекают мошенников и несут свои риски. Основные из них:
- Волатильность: за время согласования цена биткоина может измениться на десятки процентов. Фиксируйте цену в евро и конвертируйте ближе к оплате или держите средства в стейблкоине.
- Необратимость: ошибочный или мошеннический криптоперевод почти невозможно вернуть. Не отправляйте крипту частным лицам и «посредникам» без договора.
- Блокировка средств: банк или биржа могут приостановить платёж до проверки источника. Закладывайте время в график сделки.
- Мошенничество: поддельные объявления, «эскроу-сервисы» и просьбы о предоплате в крипте. Проверяйте собственника по кадастру и работайте через нотариуса.
- Комиссии: спред и плата за вывод могут составить заметную сумму, сравнивайте условия провайдеров заранее.
Объекты за криптовалюту в каталоге Easy Monte
На начало октября 2026 года в каталоге Easy Monte 52 объекта на продажу, владельцы которых готовы рассмотреть покупателя с криптовалютой: 20 в Будве, 12 в Бечичи, 4 в Кримовице и 3 в Пржно. Среди них 39 квартир, 8 домов, 3 земельных участка и 2 коммерческих помещения. Медианная цена предложения — 284 950 €; это запрашиваемые цены продавцов, а не данные о совершённых сделках. Все объекты собраны в разделе недвижимость за криптовалюту, отдельно можно посмотреть квартиры в Будве.
Easy Monte проверяет каждый объект перед публикацией и сопровождает сделку до подписания, а схему оплаты для каждой сделки согласует с нотариусом или юристом. Общий порядок покупки описан в пошаговом гиде для иностранцев. Если вы планируете переезд, покупка жилья может стать основанием для ВНЖ через недвижимость.