Рынок новостроек: что показывает каталог Easy Monte
На начало октября 2026 года в каталоге Easy Monte было 221 квартира в новостройках и 98 квартир на вторичном рынке. Медианная цена предложения составила 3 500 €/м² в новостройках против 2 897 €/м² во вторичке, то есть новые квартиры в среднем выставлены примерно на пятую часть дороже. Это цены объявлений, а не данные о реальных сделках.
Больше всего предложений от застройщиков сосредоточено на побережье Будванской ривьеры: Будва — 67 квартир, Бечичи — 50, Тиват — 30, Бар — 24, Петровац — 8; остальные расположены в других локациях. Актуальную подборку можно посмотреть в разделе новостройки, а квартиры от застройщика в Будве — на странице недвижимость в Будве.
Новостройка или вторичка: плюсы, минусы и налоги
Выбор между новостройкой и вторичным жильём зависит от сроков, бюджета и готовности ждать. Главное налоговое отличие: при первой продаже нового объекта застройщиком-плательщиком НДС применяется ставка 21%, и налог на перевод собственности покупатель в этом случае не платит. При покупке вторичного жилья действует прогрессивный налог на перевод собственности: 3% до 150 000 €, 5% с части от 150 000 до 500 000 € и 6% с суммы выше. Подробности — в гиде о налогах и расходах при покупке; конкретную схему по вашей сделке стоит подтвердить у нотариуса.
- Плюсы новостройки: современные планировки и инженерия, новый лифт и фасад, часто паркинг и общая инфраструктура, возможность купить дешевле на ранней стадии и выбрать этаж и вид.
- Минусы новостройки: цена за м² выше, риск задержки сдачи, до получения разрешения на эксплуатацию нельзя оформить собственность и прописку, вокруг может ещё идти стройка.
- Плюсы вторички: можно сразу въехать или сдавать, видно реальное состояние дома и соседей, право собственности уже зарегистрировано.
- Минусы вторички: дом может требовать ремонта, сложнее найти современный формат, налог на перевод собственности платит покупатель.
Покупка на этапе строительства или в готовом доме
Покупка на котловане даёт самую низкую цену и лучший выбор квартир, но и самый высокий риск. В Черногории нет обязательного эскроу или страхования завершения строительства, поэтому защита покупателя строится на документах: нотариально удостоверенном договоре, отметке о вашем праве (zabilježba) в кадастре на конкретную квартиру и графике платежей, привязанном к этапам работ.
Готовый дом с разрешением на эксплуатацию — самый спокойный вариант: собственность регистрируется сразу после сделки, квартиру можно осмотреть и сразу использовать. Промежуточный вариант — дом, который уже возведён до крыши и находится на стадии отделки: риск недостроя ниже, а цена обычно ещё не достигла уровня готового объекта.
Как проверить застройщика и проект
Проверку лучше провести до задатка, а не после. Easy Monte проверяет объекты перед публикацией, но независимая проверка документов юристом или нотариусом остаётся хорошей практикой.
- Разрешение на строительство (građevinska dozvola) или заявление о начале работ: проект, этажность и площадь должны совпадать с тем, что вам продают.
- Лист недвижимости (list nepokretnosti) из кадастра: кто собственник земли, совпадает ли он с застройщиком или есть договор о совместном строительстве.
- Обременения: ипотека банка, аресты, споры. Если земля в залоге у банка, нужно письменное согласие банка на продажу и снятие залога с вашей квартиры.
- Разрешение на эксплуатацию (upotrebna dozvola) для готового дома или реалистичный срок его получения для строящегося.
- Репутация застройщика: какие дома он уже сдал, были ли задержки, как работает управление в готовых проектах. Можно поговорить с жильцами.
- Регистрация компании и отсутствие блокировок счетов в открытых реестрах.
Договор и график платежей
Договор с застройщиком заключается у нотариуса и должен описывать конкретную квартиру: номер, этаж, площадь, план, спецификацию отделки и срок сдачи. Платежи свыше 10 000 € проходят только через банк, наличные расчёты не допускаются. Общий порядок сделки описан в гиде как купить недвижимость в Черногории.
- График платежей по этапам: например, первый взнос при подписании, затем после каркаса, кровли и фасада, финальный — при передаче ключей. Схема 100% сразу на ранней стадии — повод для дополнительной осторожности.
- Последний платёж желательно привязать к получению разрешения на эксплуатацию.
- Неустойка за задержку сдачи и право расторгнуть договор с возвратом средств при существенной просрочке.
- Допуск по площади: как пересчитывается цена, если фактическая площадь отличается от проектной.
- Банковская гарантия или ипотека в пользу покупателя встречаются редко и не обязательны по закону — если застройщик их предлагает, это плюс.
Что входит в цену, сроки и передача квартиры
В Черногории новостройки продаются по-разному: с полной отделкой (самый частый вариант на побережье), с частичной отделкой или под ключ с мебелью и техникой. Паркинг или гараж обычно продаётся отдельно, кладовая — тоже. Уточните, включены ли кондиционеры, кухня, сантехника, подключение к сетям и оформление документов.
После сдачи дома жильцы платят взносы на обслуживание здания (уборка, лифт, бассейн, охрана — в зависимости от комплекса), а также ежегодный налог на недвижимость, который устанавливает муниципалитет. При передаче подписывается акт приёма-передачи; дефекты фиксируйте письменно. Регистрация собственности в кадастре возможна после получения разрешения на эксплуатацию и раздела дома на отдельные единицы.
ВНЖ через покупку новостройки
Собственность на недвижимость в Черногории даёт основание для временного вида на жительство сроком на год с продлением, без права работать. С января 2026 года для граждан третьих стран действует порог: налоговая стоимость объекта должна быть не менее 150 000 €; граждане ЕС от этого требования освобождены. Важно, что подать на ВНЖ можно только после регистрации права собственности, поэтому квартира на этапе строительства для этой цели пока не подходит.
Как налоговая стоимость определяется именно для новостроек, проданных с НДС, лучше уточнить заранее у Easy Monte или нотариуса. Подробности и стоимость сопровождения — в гиде о ВНЖ через недвижимость.