Валовая доходность по данным каталога Easy Monte
Чтобы оценить, есть ли смысл купить квартиру в Черногории для сдачи в аренду, мы сопоставили медианные цены продажи и медианные ставки долгосрочной аренды в нашем каталоге на начало октября 2026 года. Валовая доходность здесь — это годовая арендная плата (месячная ставка × 12), делённая на цену покупки.
Важно: это цены предложения, а не цены сделок. Итоговая стоимость покупки часто ниже, а фактическая ставка аренды зависит от состояния квартиры и переговоров. Выборки небольшие, поэтому цифры стоит воспринимать как ориентир, а не как прогноз.
- Будва, 1 спальня: продажа 156 500 € (40 объявлений), долгосрочная аренда 700 €/мес (49 объявлений) — около 5,4% валовых
- Будва, 2 спальни: 284 900 € / 900 €/мес — около 3,8%
- Бечичи, 1 спальня: 171 600 € / 850 €/мес — около 5,9%
- Бечичи, 2 спальни: 257 400 € / 1 000 €/мес — около 4,7%
Долгосрочная или сезонная аренда
В каталоге Easy Monte сейчас 167 предложений долгосрочной аренды, 61 вариант «до сезона» и 8 сезонных. Это хорошо отражает рынок побережья: многие собственники сдают жильё на осень, зиму и весну, а летом переходят на посуточную аренду, когда спрос и ставки максимальны.
Долгосрочная аренда даёт предсказуемый поток и минимум хлопот: один арендатор, один договор, низкий износ. Посуточная аренда летом может принести больше за месяц, но сезон на побережье короткий, а загрузка в мае, июне и сентябре сильно зависит от погоды, авиасообщения и конкуренции. Добавляются уборка, смена белья, комиссии площадок бронирования, общение с гостями и туристическая такса.
Компромиссная схема «до сезона» популярна, но требует аккуратного договора с чёткой датой выезда. Подробнее об условиях найма — в нашем гиде по долгосрочной аренде.
Расходы, которые снижают чистую доходность
Разница между валовой и чистой доходностью складывается из расходов владельца. Их стоит заложить в расчёт ещё до покупки:
- ежегодный налог на недвижимость — его ставку устанавливает муниципалитет в пределах, заданных законом, от рыночной стоимости объекта;
- коммунальные платежи и интернет в периоды простоя, когда арендатора нет;
- взносы на содержание здания: уборка подъездов, лифт, управление домом;
- меблировка и техника — без них квартира сдаётся хуже, а их нужно периодически обновлять;
- управление объектом, если вы живёте не в Черногории: поиск арендаторов, показы, контроль оплаты;
- агентская комиссия за поиск арендатора;
- текущий ремонт, покраска, замена сантехники и кондиционеров.
Налоги на доход от аренды в Черногории
По данным открытых источников за 2025–2026 годы, доход физического лица от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом по ставке 15%. Если владелец не подтверждает фактические расходы документами, обычно применяется нормативный вычет 30%, то есть налог фактически составляет около 10,5% от полученной арендной платы. Для туристической (посуточной) аренды предусмотрены свои нормативы расходов и, в ряде случаев, паушальная система налогообложения.
При посуточной сдаче владелец должен зарегистрировать жильё в муниципалитете или туристической организации, регистрировать гостей и взимать туристическую (курортную) таксу — в Будве это небольшая сумма за человека за ночь. Иностранных арендаторов при долгосрочном найме также нужно регистрировать по месту проживания.
Налоговые правила и ставки периодически меняются, поэтому перед покупкой уточните актуальные условия у Easy Monte, нотариуса или налогового консультанта. Общий обзор налогов при покупке и владении — в статье расходы и налоги на недвижимость.
Пример расчёта: валовая и чистая доходность
Пример ниже иллюстративный: суммы расходов условные и показывают логику расчёта, а не реальные данные по конкретному объекту. Возьмём квартиру с одной спальней в Бечичи по медианной цене предложения 171 600 € и ставку 850 € в месяц.
Итог: около 6 740 € в год, или примерно 3,9% чистыми против 5,9% валовых. Если учесть расходы на покупку (налог на переход права, нотариус, услуги агентства), доходность на вложенный капитал будет ещё немного ниже.
- Валовой доход: 850 € × 12 = 10 200 € (около 5,9%).
- Простой один месяц: −850 €, остаётся 9 350 €.
- Налог на недвижимость (условно): −300 €.
- Содержание здания и коммунальные платежи в простое (условно): −400 €.
- Резерв на ремонт и обновление мебели (условно): −500 €.
- Комиссия за поиск арендатора (условно половина месячной ставки): −425 €.
- Налог на доход 15% с 70% арендной платы: около −980 €.
Какие квартиры сдаются лучше всего
По нашему опыту работы с арендой на побережье, спрос стабильнее всего на компактные квартиры. Цифры каталога это подтверждают: квартиры с одной спальней в Будве и Бечичи показывают более высокую валовую доходность, чем двухспальные. Сравнить районы и цены помогает обзор городов Черногории для покупки, а небольшие варианты для старта можно посмотреть среди студий на продажу.
- 1 спальня или студия — шире круг арендаторов, ниже порог входа;
- пешая доступность до моря и инфраструктуры;
- парковочное место — на побережье это серьёзный аргумент;
- полная меблировка, кондиционеры, стиральная машина, быстрый интернет;
- ухоженный дом с лифтом и понятными расходами на содержание.
Как Easy Monte помогает собственникам
Easy Monte — агентство недвижимости в Будве, работающее с арендой и продажей по всему побережью. Мы проверяем каждый объект перед публикацией и сопровождаем сделку до подписания договора. Собственник может разместить квартиру через страницу для владельцев: мы подберём арендатора, организуем показы и поможем с договором.
Чтобы оценить спрос до покупки, посмотрите актуальные предложения долгосрочной аренды — это лучший ориентир по реальным ставкам в нужном районе. Мы не обещаем доходность: результат зависит от объекта, цены покупки и того, как вы им управляете, но поможем трезво посчитать цифры.