Porez na promet nepokretnosti: stope u 2026. godini
Najveći trošak pri kupovini nekretnine sa sekundarnog tržišta je porez na promet nepokretnosti. Do 2024. godine iznosio je fiksnih 3%, a od 1. januara 2024. primjenjuje se progresivna skala. Na dan objave stope su sljedeće:
Porez plaća kupac. Osnovica je tržišna vrijednost nepokretnosti: Poreska uprava polazi od cijene iz ugovora, ali može izvršiti sopstvenu procjenu ako smatra da je cijena prijavljena preniska. Nakon potpisivanja ugovora Poreska uprava donosi rješenje o iznosu poreza, koji se plaća u roku navedenom u rješenju. Zakon je 2026. godine mijenjan u vezi sa izmjenama propisa o PDV-u, a novi prijedlozi se povremeno razmatraju u Skupštini, pa prije kupovine aktuelnu stopu provjerite kod nas ili kod notara.
- do 150.000 € — 3% od vrijednosti;
- od 150.000 do 500.000 € — 4.500 € plus 5% na iznos iznad 150.000 €;
- preko 500.000 € — 22.000 € plus 6% na iznos iznad 500.000 €.
Novogradnja: PDV 21% umjesto poreza na promet
Na prvi promet novog objekta od strane investitora obračunava se PDV od 21%, i u tom slučaju se porez na promet ne plaća, pa nema dvostrukog oporezivanja. PDV obračunava i plaća investitor, a za kupca je on najčešće već sadržan u cijeni kvadrata. Zato pri poređenju ponuda gledajte ukupnu cijenu sa porezom, a ne samo cijenu po metru.
Od 1. aprila 2026. PDV se obračunava i na promet građevinskog zemljišta za koje je izdata građevinska dozvola, uključujući i kada je dio prvog prometa novog objekta. Učesnici na tržištu očekuju da to može uticati na cijene novogradnje. Ako je stan već imao vlasnika, radi se o sekundarnom tržištu i plaća se porez na promet. Aktuelne projekte možete pogledati u rubrici novogradnja.
Notar, katastar, tumač: prateći troškovi
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u Crnoj Gori zaključuje se kod notara. Pored poreza, kupac obično plaća sljedeće usluge i takse:
- notar — naknada se obračunava po zvaničnoj notarskoj tarifi i zavisi od vrijednosti nepokretnosti; za tipičan stan to je najčešće nekoliko stotina eura plus PDV;
- sudski tumač — ako kupac ne govori crnogorski jezik, pri potpisivanju mora biti prisutan ovlašćeni sudski tumač; cijena zavisi od obima dokumenata i jezika;
- upis u katastar — nakon kupovine pravo svojine se upisuje u katastar nepokretnosti; državne takse su relativno male;
- punomoćje i prevod dokumenata — ako ne možete lično prisustvovati, potrebno je ovjereno punomoćje, a strana dokumenta treba prevesti i, po potrebi, apostilirati;
- advokat — po želji, za nezavisnu provjeru nepokretnosti i ugovora.
Provizija agencije za nekretnine
Provizija agencije u Crnoj Gori obično se izražava kao procenat od cijene, ali jedinstvena fiksna stopa ne postoji. Njen iznos i to ko je plaća — prodavac, kupac ili obje strane — stvar su dogovora i zavise od nepokretnosti, vrijednosti posla i obima usluga. Uslove razjasnite unaprijed i definišite ih pisanim putem, kako vas konačni budžet ne bi iznenadio.
Easy Monte provjerava svaku nekretninu prije objave i prati kupca do potpisivanja kod notara. Cijeli postupak korak po korak opisali smo u vodiču za kupovinu nekretnine u Crnoj Gori.
Godišnji porez na nepokretnosti i održavanje
Nakon kupovine vlasnik svake godine plaća porez na nepokretnosti. To je opštinski porez: svaka opština utvrđuje stopu u granicama propisanim zakonom. Za stambene nepokretnosti zakon predviđa raspon od 0,25% do 1% tržišne vrijednosti, a za pojedine kategorije, poput kuća za odmor ili neizgrađenog zemljišta, opštine mogu primjenjivati više stope. Osnovicu utvrđuje poreski organ po sopstvenoj metodologiji, pa se ona ne mora poklapati sa kupoprodajnom cijenom. Rješenje stiže jednom godišnje, a plaćanje je obično podijeljeno na dvije rate.
Pored poreza, planirajte i redovne troškove održavanja:
- struja, voda, odvoz smeća (lokalna naknada) i internet;
- naknada za održavanje zgrade — u kompleksima sa bazenom, obezbjeđenjem i upravnikom znatno je veća nego u običnoj zgradi i često se obračunava po kvadratnom metru;
- osiguranje i sitne popravke, naročito ako se nekretnina izdaje.
Porezi pri izdavanju i prodaji
Prihod fizičkih lica od izdavanja nepokretnosti oporezuje se stopom od 15%. Zakon dozvoljava normirane troškove (na primjer 30% za obično dugoročno izdavanje i veće iznose za registrovani turistički smještaj) ili odbitak dokumentovanih stvarnih troškova. Kratkoročno izdavanje turistima zahtijeva registraciju objekta i plaćanje boravišne takse; u mnogim slučajevima primjenjuje se paušalni režim čije uslove utvrđuje opština. Više o izdavanju pročitajte u našem vodiču za dugoročni zakup.
Kada fizičko lice proda nepokretnost sa dobitkom, plaća porez na kapitalni dobitak od 15% na razliku između prodajne i kupovne cijene, uz uvažavanje dokumentovanih troškova. Zakon u pojedinim slučajevima, npr. kod prenosa između supružnika ili roditelja i djece, predviđa oslobađanja. Čuvajte ugovor, dokaze o plaćanju i račune za renoviranje: oni umanjuju poresku osnovicu. Konkretnu situaciju najbolje je razmotriti sa poreskim savjetnikom.
Primjer obračuna: stan od 200.000 €
U nastavku je okvirni obračun za stan sa sekundarnog tržišta vrijedan 200.000 €. Iznosi za notara, tumača i katastar su orijentacioni i služe samo da pokažu red veličine; tačni iznosi zavise od nekretnine i tarifa na dan kupovine.
Ukupno preko cijene: okvirno oko 7.900 € (približno 4%), bez provizije agencije ako je plaća kupac. Da se isti stan kupuje od investitora kao novogradnja, porez na promet se ne bi plaćao: PDV je već u cijeni, pa bi dodatni troškovi bili samo notar, tumač i katastar. Godišnji porez pri procijenjenoj vrijednosti od 200.000 € iznosio bi od 500 do 2.000 €, zavisno od opštinske stope. Da biste ove brojke uporedili sa tržištem, pogledajte pregled cijena nekretnina u 2026. godini i katalog nekretnina na prodaju.
- Porez na promet: 4.500 € + 5% × 50.000 € = 7.000 €.
- Notar: orijentaciono oko 600 € sa PDV-om.
- Sudski tumač: orijentaciono oko 200 €.
- Upis u katastar: orijentaciono do 100 €.