Dürfen Ausländer in Montenegro Immobilien kaufen?
Ja. Ausländische Staatsangehörige können Wohnungen, Häuser, Villen und Gewerbeflächen sowie städtische Baugrundstücke erwerben. Für den Kauf einer Wohnimmobilie ist keine besondere Genehmigung nötig, und das Eigentum wird genauso im Kataster eingetragen wie bei einem einheimischen Käufer.
Das Gesetz schränkt bestimmte Kategorien ein. Eine ausländische Privatperson kann in der Regel kein Eigentum erwerben an:
- landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern und Waldflächen – eine Ausnahme ist für ein Grundstück bis 5.000 m² möglich, wenn Vertragsgegenstand ein darauf stehendes Wohnhaus ist;
- Naturressourcen, Gemeingütern und Kulturdenkmälern von besonderer Bedeutung;
- Immobilien im Grenzstreifen und auf Inseln sowie in Gebieten, die aus Sicherheitsgründen für Ausländer gesperrt sind.
Immobilienkauf in Montenegro Schritt für Schritt
Ein typischer Kauf auf dem Wiederverkaufsmarkt sieht so aus. Die Dauer hängt davon ab, wie vollständig die Unterlagen des Verkäufers sind und wie ausgelastet das Katasteramt der jeweiligen Gemeinde ist.
- Objekt auswählen. Legen Sie Ort, Budget und Zweck fest – Eigennutzung, Vermietung oder Aufenthaltstitel. Aktuelle Angebote finden Sie in unserem Verkaufskatalog.
- Eigentum prüfen. Man besorgt einen aktuellen Katasterauszug, den list nepokretnosti. Er zeigt Eigentümer, Fläche und Nutzung und im Abschnitt Belastungen etwaige Hypotheken, Verbote oder Streitigkeiten. Geprüft werden außerdem Bau- und Nutzungsgenehmigung, offene Schulden und – falls erforderlich – die Zustimmung des Ehepartners des Verkäufers.
- Vorvertrag oder Reservierung. Festgelegt werden Preis, Fristen, Zahlungsweise und die Bedingungen für die Rückzahlung der Anzahlung. Die Höhe ist verhandelbar und liegt oft bei etwa 10 % des Preises.
- Hauptkaufvertrag beim Notar. Der Vertrag wird notariell beurkundet; spricht der Käufer die Landessprache nicht, ist ein gerichtlich beeidigter Dolmetscher anwesend. Man kann auch per notarieller Vollmacht handeln, ohne anzureisen.
- Zahlung über die Bank. Nach den Änderungen der Geldwäschevorschriften 2026 müssen Zahlungen für Immobilien über 10.000 € unbar erfolgen – über ein Konto bei einer montenegrinischen Bank, das mindestens eine Vertragspartei hat.
- Steuer und Eintragung. Der Käufer reicht eine Steuererklärung ein und zahlt (beim Wiederverkauf) die Grunderwerbsteuer; danach wird das Eigentum im Kataster eingetragen. Die Eintragung dauert meist einige Wochen bis wenige Monate.
Welche Unterlagen Käufer brauchen
Die Liste für Privatpersonen ist kurz, einige Dokumente sollten Sie aber rechtzeitig vorbereiten – besonders beim Kauf aus der Ferne.
- Gültiger Reisepass.
- Montenegrinische Steuernummer (PIB) – sie wird von der Steuerverwaltung (Poreska uprava) auf Antrag mit Reisepass erteilt; das dauert meist einige Werktage und kann von einem Anwalt oder Bevollmächtigten erledigt werden.
- Ein Konto bei einer montenegrinischen Bank oder die Vereinbarung, dass die Zahlung über das Konto des Verkäufers läuft – klären Sie das genaue Verfahren mit Bank und Notar.
- Eine notarielle Vollmacht, falls ein Vertreter für Sie unterschreibt; eine im Ausland ausgestellte Vollmacht braucht in der Regel eine Apostille und eine Übersetzung.
- Beim Kauf über eine Firma – Gründungsunterlagen und Vertretungsbefugnis des Geschäftsführers.
Privat oder über eine Firma kaufen
Für eine Wohnung oder ein Haus in der Stadt ist der Kauf als Privatperson am einfachsten: weniger Verwaltungsaufwand und geringere laufende Kosten, zudem kann die Immobilie als Grundlage für einen Aufenthaltstitel dienen. Mehr dazu im Artikel Aufenthaltstitel über Immobilienbesitz.
Ausländer können eine montenegrinische GmbH (DOO) allein gründen, und eine montenegrinische juristische Person unterliegt nicht den Beschränkungen für Ausländer. Deshalb wird dieser Weg für landwirtschaftliche Flächen oder große Grundstücke sowie für Investitionen und gewerbliche Vermietung genutzt. Dafür fallen Buchhaltung, Berichtspflichten und Unternehmenssteuern an. Treffen Sie diese Entscheidung gemeinsam mit Anwalt und Steuerberater.
Neubau und Kauf in der Bauphase
Beim Kauf vom Bauträger fällt in der Regel statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer an, die bereits im Preis enthalten ist. Ein Kauf in einer frühen Bauphase kann günstiger sein, birgt aber zusätzliche Risiken. Fertige Projekte und Projekte im Bau finden Sie unter Neubau.
Vor Zahlungen aus einem Bauträgervertrag sollten Sie prüfen:
- die Rechte des Bauträgers am Grundstück und eine gültige Baugenehmigung;
- ob auf Grundstück oder Projekt eine Bankhypothek lastet und wie sie gelöscht wird;
- einen an Baufortschritte gekoppelten Zahlungsplan und Sanktionen bei verspäteter Fertigstellung;
- ob eine Nutzungsgenehmigung vorliegt – ohne sie kann die Wohnung nicht als fertige Einheit eingetragen werden;
- ob Fläche und Grundriss im Vertrag dem entsprechen, was im Kataster eingetragen wird.
Kosten und Aufenthaltstitel nach dem Kauf
Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie Grunderwerbsteuer (bei Bestandsimmobilien), Notar- und Dolmetscherkosten, die rechtliche Prüfung und die jährliche Grundsteuer einplanen. Sätze und Beispielrechnungen stehen im Artikel Kaufnebenkosten und Steuern; die zum Kaufzeitpunkt geltenden Beträge bestätigen wir oder der Notar.
Wohneigentum in Montenegro berechtigt zum Antrag auf einen befristeten Aufenthaltstitel. Wir übernehmen das komplett – Bedingungen und Preise auf der Seite Aufenthaltstitel in Montenegro.
Wie Easy Monte hilft
Easy Monte ist eine Immobilienagentur in Budva. Wir prüfen jedes Objekt vor der Veröffentlichung, stellen passende Angebote entlang der Küste für Ihr Budget zusammen und begleiten den Kauf bis zur Unterzeichnung: Wir organisieren die Dokumentenprüfung und die Abstimmung mit Verkäufer, Notar und Dolmetscher. Einige Eigentümer akzeptieren Kryptowährung – das wird im Einzelfall und im Rahmen einer rechtmäßigen Abwicklung über die Bank besprochen. Wir sprechen Russisch, Englisch, Montenegrinisch, Türkisch und Deutsch.