Grunderwerbsteuer: Sätze 2026
Der größte Kostenfaktor beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist die Grunderwerbsteuer. Bis 2024 betrug sie pauschal 3 %, seit dem 1. Januar 2024 gilt ein progressiver Tarif. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten folgende Sätze:
Die Steuer zahlt der Käufer. Bemessungsgrundlage ist der Marktwert der Immobilie: Die Steuerverwaltung geht vom Vertragspreis aus, kann aber eine eigene Bewertung vornehmen, wenn sie den Preis für zu niedrig hält. Nach Vertragsunterzeichnung erlässt die Steuerverwaltung einen Bescheid über den Betrag, der innerhalb der dort genannten Frist zu zahlen ist. Das Gesetz wurde 2026 im Zusammenhang mit Änderungen bei der Mehrwertsteuer angepasst, und im Parlament werden immer wieder neue Vorschläge beraten. Prüfen Sie den aktuellen Satz daher vor dem Kauf mit uns oder einem Notar.
- bis 150.000 € — 3 % des Wertes;
- 150.000 bis 500.000 € — 4.500 € zuzüglich 5 % des Betrags über 150.000 €;
- über 500.000 € — 22.000 € zuzüglich 6 % des Betrags über 500.000 €.
Neubauten: 21 % Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer
Beim Erstverkauf eines neuen Objekts durch den Bauträger fällt 21 % Mehrwertsteuer an, eine Grunderwerbsteuer wird dann nicht erhoben, es gibt also keine Doppelbesteuerung. Die Mehrwertsteuer berechnet und führt der Bauträger ab; für den Käufer ist sie in der Regel bereits im Quadratmeterpreis enthalten. Vergleichen Sie Angebote daher anhand des Gesamtpreises inklusive Steuer und nicht nur anhand des Preises pro Quadratmeter.
Seit dem 1. April 2026 unterliegt auch der Verkauf von Bauland mit erteilter Baugenehmigung der Mehrwertsteuer, auch als Teil des Erstverkaufs eines neuen Gebäudes. Marktteilnehmer gehen davon aus, dass sich das auf die Neubaupreise auswirken kann. Hatte die Wohnung bereits einen Eigentümer, handelt es sich um einen Weiterverkauf, und es fällt Grunderwerbsteuer an. Aktuelle Projekte finden Sie in unserer Rubrik Neubauten.
Notar, Kataster, Dolmetscher: Nebenkosten
Ein Immobilienkaufvertrag wird in Montenegro vor einem Notar geschlossen. Neben der Steuer zahlt der Käufer üblicherweise folgende Leistungen und Gebühren:
- Notar — das Honorar richtet sich nach der amtlichen Notargebührenordnung und hängt vom Immobilienwert ab; für eine typische Wohnung sind es meist einige hundert Euro zuzüglich MwSt.;
- gerichtlich beeidigter Dolmetscher — spricht der Käufer kein Montenegrinisch, muss bei der Unterzeichnung ein beeidigter Dolmetscher anwesend sein; die Kosten hängen vom Umfang der Dokumente und der Sprache ab;
- Katastereintragung — nach dem Kauf wird das Eigentum im Immobilienkataster eingetragen; die staatlichen Gebühren sind vergleichsweise gering;
- Vollmacht und Übersetzungen — wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können, benötigen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht; ausländische Dokumente müssen übersetzt und gegebenenfalls mit Apostille versehen werden;
- Rechtsanwalt — optional, für eine unabhängige Prüfung von Objekt und Vertrag.
Maklerprovision
Die Maklerprovision wird in Montenegro meist als Prozentsatz vom Kaufpreis angegeben, einen einheitlichen festen Satz gibt es jedoch nicht. Höhe und Kostenträger — Verkäufer, Käufer oder beide — sind Verhandlungssache und hängen vom Objekt, vom Transaktionsvolumen und vom Leistungsumfang ab. Klären Sie die Konditionen im Voraus und halten Sie sie schriftlich fest, damit das Budget keine Überraschungen birgt.
Easy Monte prüft jedes Objekt vor der Veröffentlichung und begleitet den Kauf bis zur Unterzeichnung beim Notar. Den gesamten Ablauf beschreiben wir Schritt für Schritt in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf in Montenegro.
Jährliche Grundsteuer und laufende Kosten
Als Eigentümer zahlen Sie jedes Jahr Grundsteuer. Es handelt sich um eine Gemeindesteuer: Jede Gemeinde legt ihren Satz innerhalb der gesetzlichen Grenzen fest. Für Wohnimmobilien sieht das Gesetz eine Spanne von 0,25 % bis 1 % des Marktwertes vor; für bestimmte Kategorien wie Ferienhäuser oder unbebaute Grundstücke können Gemeinden höhere Sätze anwenden. Die Bemessungsgrundlage ermittelt die Steuerbehörde nach eigener Methodik, sie entspricht daher nicht immer dem Kaufpreis. Der Bescheid kommt einmal jährlich, die Zahlung erfolgt meist in zwei Raten.
Neben der Steuer sollten Sie laufende Kosten einplanen:
- Strom, Wasser, Müllabfuhr (kommunale Gebühr) und Internet;
- Hausgeld für die Instandhaltung — in Anlagen mit Pool, Sicherheitsdienst und Verwaltung deutlich höher als in einem gewöhnlichen Wohnhaus und oft pro Quadratmeter berechnet;
- Versicherung und kleinere Reparaturen, besonders wenn die Immobilie vermietet wird.
Steuern auf Mieteinnahmen und beim Verkauf
Mieteinnahmen von Privatpersonen werden mit 15 % besteuert. Das Gesetz erlaubt eine pauschale Kostenabzugsquote (zum Beispiel 30 % bei gewöhnlicher Langzeitvermietung und höhere Pauschalen bei registrierten Ferienunterkünften) oder den Abzug nachgewiesener tatsächlicher Kosten. Die Kurzzeitvermietung an Touristen erfordert die Registrierung des Objekts und die Zahlung der Kurtaxe; in vielen Fällen gilt eine Pauschalregelung, deren Bedingungen die Gemeinde festlegt. Mehr zur Vermietung lesen Sie in unserem Ratgeber zur Langzeitmiete.
Verkauft eine Privatperson eine Immobilie mit Gewinn, fällt eine Kapitalertragsteuer von 15 % auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis an, unter Berücksichtigung nachgewiesener Kosten. In einigen Fällen, etwa bei Übertragungen zwischen Ehegatten oder zwischen Eltern und Kindern, sieht das Gesetz Befreiungen vor. Bewahren Sie Kaufvertrag, Zahlungsbelege und Renovierungsrechnungen auf: Sie mindern die Bemessungsgrundlage. Ihren konkreten Fall besprechen Sie am besten mit einem Steuerberater.
Rechenbeispiel: Wohnung zu 200.000 €
Nachfolgend eine ungefähre Rechnung für eine Bestandswohnung zu 200.000 €. Die Beträge für Notar, Dolmetscher und Kataster sind Richtwerte und sollen nur die Größenordnung zeigen; die genauen Zahlen hängen vom Objekt und den Tarifen am Tag des Kaufs ab.
Summe zusätzlich zum Kaufpreis: rund 7.900 € (etwa 4 %), ohne Maklerprovision, falls der Käufer sie trägt. Würde dieselbe Wohnung als Neubau vom Bauträger gekauft, entfiele die Grunderwerbsteuer: Die Mehrwertsteuer steckt bereits im Preis, und es blieben nur Notar, Dolmetscher und Kataster. Die jährliche Grundsteuer läge bei einem Steuerwert von 200.000 € je nach Gemeindesatz zwischen 500 und 2.000 €. Um die Zahlen einzuordnen, lesen Sie unsere Übersicht der Immobilienpreise 2026 und besuchen Sie den Katalog der Kaufimmobilien.
- Grunderwerbsteuer: 4.500 € + 5 % × 50.000 € = 7.000 €.
- Notar: rund 600 € inkl. MwSt. (Richtwert).
- Beeidigter Dolmetscher: rund 200 € (Richtwert).
- Katastereintragung: bis etwa 100 € (Richtwert).