Woher die Zahlen stammen und wie man sie liest
Es handelt sich nicht um offizielle Marktstatistiken oder tatsächliche Kaufpreise, sondern um Angebotspreise der Wohnungen, die Ende September 2026 in unserem Katalog zum Verkauf standen. Wir haben alle 323 Wohnungen aus dem Verkaufskatalog genommen und den Median berechnet, also den Wert, der die Stichprobe in zwei Hälften teilt. Der Median wird von einzelnen sehr teuren Penthäusern weniger verzerrt als der Durchschnitt.
Zwei Punkte sind wichtig. Erstens liegt der endgültige Kaufpreis oft unter dem Angebotspreis; wie weit, hängt von Objekt und Verkäufer ab. Zweitens sind die Stichproben in kleineren Orten überschaubar (zum Beispiel 9 Wohnungen in Sveti Stefan), daher sind diese Werte eine Orientierung und keine Bewertung. Bei jeder Zahl nennen wir die Anzahl der Angebote.
Wohnungspreise nach Küstenorten
Median-Quadratmeterpreis und Median-Wohnungspreis nach Ort (in Klammern die Anzahl der Angebote):
- Alle Wohnungen im Katalog: 323 Angebote, Median 3.288 €/m²
- Budva: 101 Angebote — 3.291 €/m², Median-Preis 192.000 €
- Bečići: 72 Angebote — 3.430 €/m², 240.000 €
- Tivat: 32 Angebote — 5.090 €/m², 328.810 €
- Bar: 23 Angebote — 2.935 €/m², 146.900 €
- Petrovac: 18 Angebote — 2.422 €/m², 184.950 €
- Rafailovići: 17 Angebote — 3.288 €/m², 269.000 €
- Sveti Stefan: 9 Angebote — 3.681 €/m², 266.000 €
Was hinter den Unterschieden zwischen den Orten steckt
Budva ist der größte Markt an der Küste und der Maßstab: Der Median entspricht fast dem des gesamten Katalogs. Das Angebot reicht von Studios in Wohnvierteln bis zu Wohnungen nahe der Altstadt, entsprechend groß ist die Preisspanne.
In Bečići und Rafailovići sind die Wohnungspreise höher als in Budva: Der Strand ist fußläufig erreichbar, und viele neue Anlagen bieten größere Wohnungen. Sveti Stefan hat einen teuren Quadratmeter bei nur wenigen Angeboten.
Tivat sticht heraus: Der Quadratmeter ist hier etwa anderthalbmal so teuer wie in Budva. Hauptgrund ist der Porto-Montenegro-Effekt: Marina, Premium-Projekte und Service heben die Preise in der Stadt und ihrer Umgebung deutlich an.
Bar und Petrovac sind beim Quadratmeterpreis am günstigsten. In Bar sind auch die Wohnungen insgesamt billiger, in Petrovac ist der Median-Wohnungspreis trotz niedrigem Quadratmeterpreis höher, weil typische Wohnungen größer sind.
Wohnungspreise nach Zahl der Schlafzimmer
Median-Angebotspreis über alle Orte nach Grundriss (in Klammern die Anzahl der Angebote):
- Studio: 109.000 € (26 Angebote)
- Wohnung mit einem Schlafzimmer: 157.450 € (110)
- Wohnung mit zwei Schlafzimmern: 237.875 € (134)
- Wohnung mit drei Schlafzimmern: 390.000 € (39)
Was den Quadratmeterpreis bestimmt
Unser Katalog zeigt einige stabile Faktoren. Beachten Sie, dass es sich um einen einfachen Vergleich von Medianwerten handelt: Neubauten liegen zum Beispiel häufiger in Meeresnähe, daher überlagern sich die Effekte teilweise.
- Ort und Lage sind der stärkste Faktor: von 2.422 €/m² in Petrovac bis 5.090 €/m² in Tivat.
- Das Meer: Wohnungen mit Meerblick oder in Meeresnähe liegen im Median bei 3.481 €/m², die übrigen bei 3.121 €/m², ein Unterschied von rund 12 %. Siehe unsere Auswahl an Wohnungen am Meer.
- Neubau oder Bestand: 3.500 €/m² gegenüber 2.897 €/m², Neubauten sind also rund 20 % teurer. Zu den Neubauprojekten.
- Parkplatz: Ein Garagen- oder Außenstellplatz ist gefragt, besonders im Sommer in Budva und Bečići, und wird manchmal separat verkauft.
- Etage, Aufzug, Pool, Zustand und Möblierung verschieben den Preis innerhalb desselben Ortes ebenfalls spürbar.
Was man für 100.000, 150.000, 250.000 und 400.000 € bekommt
Richtwerte auf Basis der Katalog-Mediane. Konkrete Angebote können je nach Gebäude günstiger oder teurer sein.
- Bis 100.000 €: ein kleines Studio (Median für Studios 109.000 €), meist in Bar oder in Teilen Budvas weiter vom Meer; zum Quadratmeterpreis von Bar sind das etwa 34 m².
- Rund 150.000 €: eine Wohnung mit einem Schlafzimmer (Median 157.450 €), etwa 45 m² in Budva oder rund 50 m² in Bar.
- Rund 250.000 €: eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern (Median 237.875 €), etwa 75 m² in Budva, rund 70 m² in Bečići oder etwa 50 m² in Tivat.
- Rund 400.000 €: eine Wohnung mit drei Schlafzimmern (Median 390.000 €), eine geräumige Wohnung in Meeresnähe in Budva oder Bečići oder etwa 80 m² in Tivat.
Wie man verhandelt und was man vor dem Kauf prüfen sollte
Der Angebotspreis ist ein Ausgangspunkt. Der Verhandlungsspielraum hängt davon ab, wie lange das Objekt schon angeboten wird, wie motiviert der Verkäufer ist und wie der Preis im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen liegt. Das beste Argument ist ein Vergleich mit konkreten ähnlichen Wohnungen in derselben Gegend oder im selben Gebäude.
- Vergleichen Sie den Quadratmeterpreis mit dem Median des Ortes und mit 3–5 ähnlichen Wohnungen im Katalog.
- Prüfen Sie den Grundbuchauszug (list nepokretnosti): Eigentümer, Fläche, keine Belastungen oder Pfändungen.
- Klären Sie bei Neubauten die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) und, falls noch im Bau, den Fertigstellungstermin.
- Lassen Sie sich bestätigen, dass keine Schulden für Nebenkosten oder Grundsteuer bestehen.
- Fragen Sie, ob Stellplatz, Abstellraum und Möbel im Preis enthalten sind; das sind gute Verhandlungspunkte.
- Planen Sie die Nebenkosten des Kaufs vorab ein: Steuern, Notar und Übersetzung. Details im Ratgeber zu Kaufnebenkosten und Steuern.