Aufenthaltserlaubnis in Montenegro durch Immobilienkauf: Voraussetzungen und Ablauf 2026

Wer eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilien erhalten kann

Die Rechtsgrundlage heißt befristeter Aufenthalt zur Nutzung einer Immobilie im eigenen Eigentum. Sie eignet sich für Ausländer, die in Montenegro eine Wohnung, ein Haus, eine Villa oder Gewerberäume gekauft haben und im Land leben und ihr Eigentum nutzen möchten. Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle: Bürger der Schweiz, der Türkei, der Ukraine, Russlands und anderer Länder können den Antrag stellen.

Die wichtigsten Anforderungen an Immobilie und Eigentümer:

• ein Eigentumsanteil von mindestens 1/2; Ehepartner, denen eine Wohnung je zur Hälfte gehört, können jeweils auf ihren Anteil beantragen;
• im Kataster eingetragenes Eigentum (Auszug List nepokretnosti);
• ein legales Gebäude mit Nutzungsgenehmigung; ungenehmigte Bauten und unbebaute Grundstücke kommen nicht infrage;
• bezahlte Grundsteuer und tatsächliche Nutzung der Immobilie durch den Eigentümer.

Gibt es einen Mindestwert der Immobilie?

Viele Jahre gab es keine Schwelle, sogar ein kleines Studio genügte. Änderungen des Ausländergesetzes haben das geändert. Seit Januar 2026 benötigen Drittstaatsangehörige eine Immobilie mit einem Steuerwert von mindestens 150.000 €. Der Wert stammt aus dem Bescheid der Steuerverwaltung über die Grunderwerbsteuer und kann daher vom Kaufpreis im Vertrag abweichen.

Für Bürger der EU, Islands, Norwegens, Liechtensteins und der Schweiz gilt die Schwelle nicht. Nach den vorliegenden Erläuterungen können Erlaubnisse, die vor Inkrafttreten der Änderungen auf Grundlage einer Immobilie erteilt wurden, ohne Nachweis der Schwelle verlängert werden. Die Praxis zu den neuen Regeln bildet sich noch heraus. Prüfen Sie daher vor einem Kauf zu Aufenthaltszwecken mit uns oder einem Notar, wie Ihre konkrete Immobilie bewertet wird, insbesondere bei einem Neubau vom Bauträger.

Wenn der Aufenthalt Ihr Ziel ist, beginnen Sie mit Objekten, deren Steuerwert deutlich über der Schwelle liegt. Wohnungen und Häuser finden Sie in unserem Verkaufskatalog, den Ablauf des Kaufs erklärt unser Ratgeber zum Immobilienkauf.

Erforderliche Unterlagen

Die genaue Liste hängt vom Einzelfall ab, das Grundpaket umfasst in der Regel:

• einen Reisepass, der für die gesamte Dauer der Erlaubnis gültig ist;
• das amtliche Antragsformular und ein Foto;
• Nachweis der legalen Einreise und Anmeldung des Aufenthalts (touristische Anmeldung);
• Katasterauszug (List nepokretnosti) und Kaufvertrag;
• den Grunderwerbsteuerbescheid der Steuerverwaltung als Wertnachweis;
• ein Führungszeugnis aus dem Land der Staatsangehörigkeit oder des letzten Wohnsitzes, mit Apostille und Übersetzung, in der Regel nicht älter als 6 Monate;
• eine in Montenegro gültige Krankenversicherung;
• Nachweis ausreichender Mittel, etwa ein Kontoauszug; den geforderten Betrag zum Zeitpunkt der Antragstellung prüfen;
• Belege über die Zahlung der staatlichen Gebühren.

Ablauf und Dauer

Das Verfahren besteht aus mehreren Schritten. Wir bereiten die Unterlagen vor und reichen sie ein; für die Biometrie müssen Sie persönlich erscheinen.

1. Kauf der Immobilie, Eintragung des Eigentums im Kataster und Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids.
2. Unterlagen sammeln: Führungszeugnis mit Apostille, beglaubigte Übersetzungen, Versicherung, Kontoauszug.
3. Antragstellung beim Innenministerium und Abgabe der Biometrie (Foto und Fingerabdrücke).
4. Prüfung des Antrags; sie dauert meist einige Wochen, je nach Auslastung der Behörde.
5. Erhalt der Aufenthaltskarte mit einer Gültigkeit von einem Jahr.

Verlängerung, Familie und Daueraufenthalt

Der befristete Aufenthalt auf Grundlage einer Immobilie wird für ein Jahr erteilt. Den Verlängerungsantrag stellen Sie rechtzeitig, spätestens 30 Tage vor Ablauf der Karte. Bei der Verlängerung weisen Sie Eigentum, Versicherung und Mittel erneut nach. Eine versäumte Frist gehört zu den teuersten Fehlern: Manchmal muss das gesamte Verfahren neu beginnen.

Ehepartner und minderjährige Kinder können eine Erlaubnis im Rahmen der Familienzusammenführung erhalten. Dieser Antrag wird in der Regel gestellt, nachdem der Hauptantragsteller seine Karte erhalten hat. Benötigt werden Heirats- und Geburtsurkunden mit Apostille und Übersetzung.

Besondere Aufmerksamkeit verdient der Daueraufenthalt. Er setzt in der Regel fünf Jahre ununterbrochenen legalen Aufenthalt voraus, doch nach dem Gesetz werden die Jahre mit einer immobilienbasierten Erlaubnis auf diesen Zeitraum nicht angerechnet. Wenn Sie einen Daueraufenthalt anstreben, planen Sie frühzeitig den Wechsel auf eine andere Grundlage: Beschäftigung, eigene Firma oder Familienzusammenführung. Außerdem berechtigt die immobilienbasierte Erlaubnis allein nicht zur Arbeit in Montenegro.

Typische Fehler

• Sich auf den Vertragspreis statt auf die Steuerbewertung zu verlassen: Liegt die Bewertung unter 150.000 €, reicht diese Grundlage nicht.
• Einen Anteil unter 1/2 oder eine Immobilie ohne Nutzungsgenehmigung zu kaufen.
• Ein Führungszeugnis ohne Apostille oder ein abgelaufenes mitzubringen.
• Die touristische Anmeldung nach der Einreise zu versäumen.
• Die Verlängerung erst im letzten Moment oder nach Ablauf der Karte zu beantragen.
• Zu erwarten, dass der immobilienbasierte Aufenthalt zu Daueraufenthalt oder Staatsbürgerschaft führt.
• Laufende Kosten zu übersehen: Grundsteuer, Versicherung und Gebühren. Mehr dazu in unserem Ratgeber zu Kosten und Steuern.

Was es mit Easy Monte kostet

Easy Monte ist eine Immobilienagentur in Budva, die sowohl beim Kauf als auch bei der Aufenthaltserlaubnis aus einer Hand hilft. Wir prüfen die Immobilie, begleiten das Geschäft bis zur Unterzeichnung und bereiten anschließend Ihre Aufenthaltsunterlagen vor und reichen sie ein.

Unser Honorar für eine Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage einer Immobilie beginnt bei 300 €. Für jedes Familienmitglied kommen 350 € hinzu, die Expressbearbeitung kostet 200 € extra pro Person. Staatliche Gebühren, Übersetzungen und Versicherung werden separat bezahlt. Vorbereitung und Einreichung der Unterlagen dauern meist 5–14 Tage, für die Biometrie ist ein Besuch in unserem Büro in Budva nötig. Die Kosten für Ihren Fall können Sie auf der Seite Aufenthaltserlaubnis in Montenegro berechnen.