Gayrimenkul devir vergisi: 2026 oranları
İkinci el mülk alımında en büyük masraf kalemi gayrimenkul devir vergisidir. 2024'e kadar sabit %3 olan vergi, 1 Ocak 2024'ten itibaren kademeli olarak uygulanmaktadır. Yayın tarihi itibarıyla oranlar şöyledir:
Vergiyi alıcı öder. Matrah mülkün piyasa değeridir: vergi idaresi sözleşmedeki fiyatı esas alır, ancak fiyatın düşük beyan edildiğini düşünürse kendi değerlemesini yapabilir. Sözleşme imzalandıktan sonra vergi idaresi tutarı belirten bir karar düzenler ve vergi bu kararda belirtilen süre içinde ödenir. Kanun 2026'da KDV değişiklikleriyle bağlantılı olarak güncellendi ve mecliste zaman zaman yeni teklifler görüşülüyor; bu nedenle işlemden önce güncel oranı bizimle veya noterle teyit edin.
- 150.000 €'ya kadar — değerin %3'ü;
- 150.000 ile 500.000 € arası — 4.500 € artı 150.000 €'yu aşan kısmın %5'i;
- 500.000 €'nun üzeri — 22.000 € artı 500.000 €'yu aşan kısmın %6'sı.
Yeni binalar: devir vergisi yerine %21 KDV
Yeni bir mülkün müteahhit tarafından ilk satışında %21 KDV uygulanır ve bu durumda devir vergisi ödenmez; yani çifte vergilendirme yoktur. KDV'yi müteahhit hesaplar ve öder, alıcı için ise genellikle metrekare fiyatına zaten dahildir. Seçenekleri karşılaştırırken yalnızca metrekare fiyatına değil, vergi dahil toplam fiyata bakın.
1 Nisan 2026'dan itibaren yapı ruhsatı verilmiş imar arsalarının satışı da, yeni binanın ilk satışının bir parçası olduğunda dahil, KDV'ye tabidir. Piyasa katılımcıları bunun yeni konut fiyatlarına yansıyabileceğini öngörüyor. Dairenin daha önce bir sahibi olduysa bu ikinci el satıştır ve devir vergisi uygulanır. Güncel projeleri yeni binalar bölümümüzde inceleyebilirsiniz.
Noter, kadastro, tercüman: ek masraflar
Karadağ'da gayrimenkul satış sözleşmesi noter huzurunda yapılır. Vergiye ek olarak alıcı genellikle şu hizmet ve harçları öder:
- noter — ücret resmi noterlik tarifesine göre hesaplanır ve mülkün değerine bağlıdır; tipik bir daire için genellikle birkaç yüz euro artı KDV'dir;
- yeminli tercüman — alıcı Karadağca bilmiyorsa imza sırasında yeminli bir tercümanın bulunması zorunludur; ücret belge hacmine ve dile göre değişir;
- kadastro kaydı — işlemden sonra mülkiyet hakkı gayrimenkul kadastrosuna tescil edilir; devlet harçları görece düşüktür;
- vekâletname ve belge tercümesi — bizzat katılamıyorsanız noter onaylı vekâletname gerekir; yabancı belgelerin tercüme edilmesi ve gerekirse apostil yapılması gerekir;
- avukat — isteğe bağlı olarak mülkün ve sözleşmenin bağımsız kontrolü için.
Emlak ajansı komisyonu
Karadağ'da ajans komisyonu genellikle fiyatın yüzdesi olarak ifade edilir, ancak tek ve sabit bir oran yoktur. Tutarı ve kimin ödeyeceği — satıcı, alıcı ya da her iki taraf — anlaşmaya bağlıdır ve mülke, işlemin büyüklüğüne ve hizmetlerin kapsamına göre değişir. Nihai bütçenin sürpriz yaratmaması için koşulları önceden netleştirin ve yazılı hale getirin.
Easy Monte her mülkü yayınlamadan önce kontrol eder ve işlemi noterde imzaya kadar takip eder. Sürecin tamamını adım adım Karadağ'da emlak satın alma rehberimizde anlattık.
Yıllık emlak vergisi ve işletme giderleri
Mülk sahibi her yıl emlak vergisi öder. Bu bir belediye vergisidir: her belediye oranı kanunun belirlediği sınırlar içinde kendisi belirler. Konutlar için kanun piyasa değerinin %0,25'i ile %1'i arasında bir aralık öngörür; tatil evleri veya boş arsalar gibi bazı kategorilerde belediyeler daha yüksek oranlar uygulayabilir. Matrahı vergi idaresi kendi yöntemine göre belirler, bu yüzden her zaman satın alma fiyatıyla örtüşmez. Tahakkuk yılda bir kez gelir ve ödeme genellikle iki taksite bölünür.
Vergiye ek olarak düzenli giderleri de hesaba katın:
- elektrik, su, çöp toplama (yerel ücret) ve internet;
- bina bakım ücreti — havuzlu, güvenlikli ve yönetim şirketi olan sitelerde sıradan bir binaya göre belirgin şekilde yüksektir ve çoğu zaman metrekare başına hesaplanır;
- sigorta ve küçük onarımlar, özellikle mülk kiraya veriliyorsa.
Kira geliri ve satışta vergiler
Bireylerin kira geliri %15 oranında vergilendirilir. Kanun, götürü gider indirimine (örneğin olağan uzun dönem kiralamada %30, kayıtlı turistik konaklamada daha yüksek oranlar) ya da belgelenmiş gerçek giderlerin düşülmesine izin verir. Turistlere kısa dönem kiralama, mülkün kaydını ve konaklama vergisinin ödenmesini gerektirir; birçok durumda koşulları belediye tarafından belirlenen götürü (paušal) rejim uygulanır. Kiralama hakkında daha fazlası uzun dönem kiralama rehberimizde.
Bir birey mülkünü kârla sattığında, belgelenmiş masraflar dikkate alınarak satış ve alış fiyatı arasındaki fark üzerinden %15 değer artış kazancı vergisi öder. Kanun, eşler veya ebeveynler ile çocuklar arasındaki devirler gibi bazı durumlarda muafiyetler öngörür. Sözleşmeyi, ödeme belgelerini ve tadilat faturalarını saklayın: bunlar vergi matrahını düşürür. Kendi durumunuzu bir vergi danışmanıyla görüşmeniz en doğrusudur.
Örnek hesap: 200.000 €'luk daire
Aşağıda 200.000 €'luk ikinci el bir daire için yaklaşık bir hesap yer alıyor. Noter, tercüman ve kadastro tutarları temsilidir ve yalnızca büyüklük sırasını göstermek içindir; kesin rakamlar mülke ve işlem tarihindeki tarifelere bağlıdır.
Fiyatın üzerine toplam: yaklaşık 7.900 € (yaklaşık %4); alıcı ödüyorsa ajans komisyonu hariç. Aynı daire müteahhitten yeni bina olarak alınsaydı devir vergisi ödenmezdi: KDV zaten fiyattadır ve ek masraflar noter, tercüman ve kadastrodan ibaret olurdu. 200.000 €'luk değerlemede yıllık emlak vergisi, belediye oranına göre 500 ile 2.000 € arasında olur. Bu rakamları piyasayla karşılaştırmak için 2026 emlak fiyatları incelememize ve satılık mülk kataloğumuza göz atın.
- Devir vergisi: 4.500 € + %5 × 50.000 € = 7.000 €.
- Noter: KDV dahil yaklaşık 600 € (temsili).
- Yeminli tercüman: yaklaşık 200 € (temsili).
- Kadastro kaydı: yaklaşık 100 €'ya kadar (temsili).