Yeni proje piyasası: Easy Monte kataloğu ne gösteriyor
Ekim 2026 başında Easy Monte kataloğunda satılık 221 yeni proje daire ve 98 ikinci el daire vardı. Medyan istenen fiyat yeni projelerde 3.500 €/m², ikinci elde 2.897 €/m² idi; yani yeni daireler yaklaşık beşte bir daha yüksek fiyatla ilan ediliyor. Bunlar ilan fiyatlarıdır, gerçekleşen satış verisi değildir.
Müteahhit tekliflerinin çoğu Budva Rivierası'nda: Budva 67 daire, Bečići 50, Tivat 30, Bar 24 ve Petrovac 8; geri kalanı diğer bölgelerde. Güncel seçkiye yeni projeler bölümünden, Budva'daki müteahhit dairelerine Budva'da gayrimenkul sayfasından bakabilirsiniz.
Yeni proje mi ikinci el mi: artılar, eksiler ve vergiler
Seçim zamanlamanıza, bütçenize ve beklemeye hazır olup olmadığınıza bağlıdır. Temel vergi farkı: KDV mükellefi bir müteahhidin yeni bir birimi ilk kez satışında %21 KDV uygulanır ve alıcı tapu devir vergisi ödemez. İkinci el alımlarda kademeli devir vergisi vardır: 150.000 €'ya kadar %3, 150.000-500.000 € arası kısım için %5 ve üzeri için %6. Ayrıntılar alım masrafları ve vergiler rehberimizde; kendi işleminizin vergisini noterle teyit edin.
- Yeni projenin artıları: modern planlar ve tesisat, yeni asansör ve cephe, çoğu zaman otopark ve ortak alanlar, erken aşamada daha düşük fiyat, kat ve manzara seçimi.
- Yeni projenin eksileri: m² fiyatı daha yüksek, teslimde gecikme riski, iskan izni olmadan tapu tescili ve adres kaydı yapılamaz, çevrede inşaat sürebilir.
- İkinci elin artıları: hemen taşınabilir veya kiraya verebilirsiniz, binanın ve komşuların gerçek durumu görülür, mülkiyet zaten tescillidir.
- İkinci elin eksileri: bina tadilat gerektirebilir, modern format bulmak zordur, devir vergisini alıcı öder.
İnşaat aşamasında mı, bitmiş binada mı
Projeden (inşaat aşamasında) almak en düşük fiyatı ve en geniş seçimi sunar, ancak risk de en yüksektir. Karadağ'da zorunlu emanet hesabı (escrow) ya da tamamlama sigortası yoktur; alıcının korunması belgelere dayanır: noterde onaylanmış sözleşme, belirli daire üzerinde kadastroya işlenen hak şerhi (zabilježba) ve inşaat aşamalarına bağlı ödeme planı.
İskan izni almış bitmiş bina en sakin seçenektir: mülkiyet işlemden hemen sonra tescil edilir, daireyi görüp hemen kullanabilirsiniz. Ara bir seçenek, kaba inşaatı tamamlanmış ve ince işler aşamasındaki binadır: yarım kalma riski daha düşük, fiyat ise genellikle bitmiş binanın altındadır.
Müteahhit ve proje nasıl kontrol edilir
Kontrolleri kaporadan önce yapın, sonra değil. Easy Monte her mülkü yayınlamadan önce kontrol eder, ancak belgelerin bir avukat veya noter tarafından bağımsız incelenmesi yine de iyi bir uygulamadır.
- Yapı ruhsatı (građevinska dozvola) veya inşaat bildirimi: proje, kat sayısı ve alanlar satın aldığınız şeyle örtüşmeli.
- Kadastrodan tapu kaydı (list nepokretnosti): arsanın sahibi kim, müteahhit mi yoksa arsa sahibiyle kat karşılığı sözleşme mi var.
- Takyidatlar: banka ipoteği, haciz, davalar. Arsa ipotekliyse, bankanın satışa ve dairenizin ipotekten çıkarılmasına yazılı onayı gerekir.
- Bitmiş bina için iskan izni (upotrebna dozvola), inşaat halindeki proje için ise gerçekçi bir iskan tarihi.
- Müteahhidin geçmişi: tamamlanan binalar, önceki gecikmeler, bitmiş projelerde yönetimin nasıl işlediği. Sakinlerle konuşmak faydalıdır.
- Şirket kaydı ve kamu sicillerinde hesap blokesi olmaması.
Sözleşme ve ödeme planı
Müteahhitle sözleşme noterde imzalanır ve belirli daireyi tanımlamalıdır: numara, kat, alan, plan, malzeme şartnamesi ve teslim tarihi. 10.000 €'yu aşan ödemeler yalnızca banka üzerinden yapılır, nakit kabul edilmez. Genel süreç Karadağ'da gayrimenkul nasıl alınır rehberinde anlatılıyor.
- Aşamalı ödeme: örneğin imzada ilk taksit, ardından karkas, çatı ve cephe sonrasında, sonuncusu anahtar tesliminde. Erken aşamada %100 peşin ödeme ekstra dikkat gerektirir.
- Son ödemeyi mümkünse iskan izninin çıkmasına bağlayın.
- Gecikme için cezai şart ve ciddi gecikmede iade ile fesih hakkı.
- Alan toleransı: gerçek alan projeden farklıysa fiyatın nasıl düzeltileceği.
- Alıcı lehine banka teminatı veya ipotek nadirdir ve yasal zorunluluk değildir; müteahhit sunuyorsa bu bir artıdır.
Fiyata neler dahil, süreler ve teslim
Yeni projeler farklı şekillerde satılır: tam ince işli (sahilde en yaygın seçenek), kısmi ince işli veya mobilya ve beyaz eşya ile anahtar teslim. Otopark veya garaj genellikle ayrı satılır, depo da öyle. Klima, mutfak, vitrifiye, altyapı bağlantıları ve evrak işlerinin dahil olup olmadığını sorun.
Teslimden sonra malikler bina aidatı (temizlik, asansör, havuz, güvenlik, siteye göre) ve belediyenin belirlediği yıllık emlak vergisi öder. Teslimde tutanak imzalanır; kusurları yazılı olarak kaydedin. Mülkiyet, iskan izni çıktıktan ve bina bağımsız bölümlere ayrıldıktan sonra kadastroya tescil edilebilir.
Yeni proje ile oturum izni
Karadağ'da gayrimenkul sahipliği, bir yıllık ve uzatılabilir geçici oturum izni için dayanaktır; çalışma hakkı vermez. Ocak 2026'dan beri üçüncü ülke vatandaşları için mülkün vergi değeri en az 150.000 € olmalıdır; AB vatandaşları muaftır. Başvuru ancak mülkiyet tescilinden sonra yapılabildiği için inşaat halindeki daire bu amaçla henüz uygun değildir.
KDV ile satılan yeni projelerde vergi değerinin nasıl belirlendiğini önceden Easy Monte veya noterle teyit edin. Şartlar ve hizmet ücretleri gayrimenkul ile oturum izni rehberinde.