Easy Monte kataloğuna göre brüt getiri
Karadağ'da kiraya vermek için daire almanın mantıklı olup olmadığını görmek amacıyla Ekim 2026 başında kataloğumuzdaki medyan satış fiyatlarını ve medyan uzun dönem kiralarını karşılaştırdık. Brüt getiri burada yıllık kiranın (aylık kira × 12) satın alma fiyatına bölünmesidir.
Unutmayın: bunlar ilan fiyatlarıdır, gerçekleşen satış fiyatları değil. Nihai satın alma fiyatı çoğu zaman daha düşüktür; elde edilen kira dairenin durumuna ve pazarlığa bağlıdır. Örneklemler küçüktür, bu yüzden rakamları tahmin değil, yön gösterici olarak değerlendirin.
- Budva, 1 yatak odalı: satış 156.500 € (40 ilan), uzun dönem kira 700 €/ay (49 ilan) — yaklaşık %5,4 brüt
- Budva, 2 yatak odalı: 284.900 € / 900 €/ay — yaklaşık %3,8
- Bečići, 1 yatak odalı: 171.600 € / 850 €/ay — yaklaşık %5,9
- Bečići, 2 yatak odalı: 257.400 € / 1.000 €/ay — yaklaşık %4,7
Uzun dönem mi, sezonluk mu?
Kataloğumuzda şu anda 167 uzun dönem, 61 "sezona kadar" ve 8 sezonluk kiralık ilan var. Bu, sahil piyasasını iyi yansıtıyor: birçok mal sahibi daireyi sonbahar, kış ve ilkbahar için kiraya verir, talep ve fiyatların zirve yaptığı yazın ise kısa süreli kiralamaya geçer.
Uzun dönem kiralama az çabayla öngörülebilir gelir sağlar: tek kiracı, tek sözleşme, az yıpranma. Kısa süreli kiralama temmuz ve ağustosta aylık bazda daha fazla kazandırabilir, ancak sezon kısadır; mayıs, haziran ve eylüldeki doluluk hava durumuna, uçuşlara ve rekabete bağlıdır. Buna temizlik, çarşaf, rezervasyon platformu komisyonları, misafir iletişimi ve turist vergisi eklenir.
"Sezona kadar" modeli popülerdir, ancak net bir çıkış tarihi içeren dikkatli bir sözleşme gerektirir. Kira koşulları hakkında daha fazlası için uzun dönem kiralama rehberimize bakın.
Net getiriyi düşüren giderler
Brüt ve net getiri arasındaki fark mal sahibinin giderlerinden kaynaklanır. Bunları satın almadan önce hesaba katın:
- belediyenin yasal sınırlar içinde piyasa değerinin yüzdesi olarak belirlediği yıllık emlak vergisi;
- dairenin boş kaldığı dönemlerde faturalar ve internet;
- bina bakım ücretleri: ortak alanlar, asansör, yönetim;
- dairenin daha hızlı kiralanmasını sağlayan ve zamanla yenilenmesi gereken mobilya ve beyaz eşya;
- Karadağ'da yaşamıyorsanız mülk yönetimi: kiracı bulma, gösterimler, kira tahsilatı;
- kiracı bulma için ajans komisyonu;
- onarımlar: boya, tesisat, klimalar.
Karadağ'da kira gelirine vergi
2025–2026 yıllarına ait kamuya açık kaynaklara göre, bireylerin gayrimenkul kiralamasından elde ettiği gelir %15 oranında vergilendirilir. Mal sahibi gerçek giderleri belgelemezse genellikle %30 götürü gider indirimi uygulanır; böylece fiili vergi alınan kiranın yaklaşık %10,5'i olur. Turistik (kısa süreli) kiralama için ayrı götürü gider oranları ve bazı durumlarda maktu vergilendirme söz konusudur.
Kısa süreli kiralamada mal sahibi konaklamayı belediyeye veya turizm teşkilatına kaydettirmeli, misafirleri bildirmeli ve Budva'da kişi başı gecelik küçük bir tutar olan turist vergisini tahsil etmelidir. Yabancı uzun dönem kiracıların da ikamet adresinde kaydı yapılmalıdır.
Vergi kuralları ve oranları zaman zaman değişir; satın almadan önce güncel koşulları Easy Monte, bir noter veya vergi danışmanıyla teyit edin. Satın alma ve sahiplik vergilerine genel bakış için gayrimenkul masrafları ve vergileri rehberimize göz atın.
Örnek: brüt ve net getiri
Aşağıdaki örnek açıklayıcıdır: gider tutarları hesaplama yöntemini gösteren varsayımlardır, belirli bir mülke ait veri değildir. Bečići'de 171.600 € medyan ilan fiyatlı, aylık 850 € kiralı tek yatak odalı bir daire düşünelim.
Sonuç: yılda yaklaşık 6.740 €, yani %5,9 brüte karşılık yaklaşık %3,9 net. Satın alma masraflarını (devir vergisi, noter, ajans) da eklerseniz yatırılan sermayenin getirisi biraz daha düşük olur.
- Brüt gelir: 850 € × 12 = 10.200 € (yaklaşık %5,9).
- Bir ay boş kalma: −850 €, kalan 9.350 €.
- Emlak vergisi (varsayım): −300 €.
- Boş dönemde bina giderleri ve faturalar (varsayım): −400 €.
- Onarım ve mobilya yenileme rezervi (varsayım): −500 €.
- Kiracı bulma komisyonu (varsayım: yarım aylık kira): −425 €.
- Kiranın %70'i üzerinden %15 gelir vergisi: yaklaşık −980 €.
En iyi hangi daireler kiralanıyor
Sahildeki kiralama deneyimimize göre talep en çok kompakt dairelerde istikrarlıdır. Katalog rakamları da bunu doğruluyor: Budva ve Bečići'de tek yatak odalı daireler iki yatak odalılardan daha yüksek brüt getiri gösteriyor. Konum ve fiyatları tartmak için Karadağ şehirlerinin karşılaştırmasına bakabilir, daha küçük başlangıç seçeneklerini satılık stüdyolar arasında bulabilirsiniz.
- 1 yatak odalı daire veya stüdyo — daha geniş kiracı kitlesi ve daha düşük giriş fiyatı;
- denize ve olanaklara yürüme mesafesi;
- otopark yeri, sahilde güçlü bir avantaj;
- tam eşya, klima, çamaşır makinesi, hızlı internet;
- asansörlü, bakımlı ve aidatları belli bir bina.
Easy Monte mal sahiplerine nasıl yardımcı olur
Easy Monte, Budva merkezli, sahil boyunca kiralama ve satış yapan bir emlak ajansıdır. Her mülkü yayınlamadan önce kontrol eder, işlemi imzaya kadar takip ederiz. Mal sahipleri dairelerini mal sahipleri sayfası üzerinden ilan edebilir: kiracı buluyor, gösterimleri ayarlıyor ve sözleşmede yardımcı oluyoruz.
Satın almadan önce talebi görmek için güncel uzun dönem kiralık ilanlara göz atın; seçtiğiniz bölgedeki gerçek kiralar için en iyi göstergedir. Getiri vaat etmiyoruz: sonuç mülke, satın alma fiyatına ve yönetim şekline bağlıdır, ancak rakamları gerçekçi biçimde hesaplamanıza yardımcı oluruz.