Bruttorendite laut Easy-Monte-Katalog
Um einzuschätzen, ob sich der Kauf einer Wohnung in Montenegro zum Vermieten lohnt, haben wir Anfang Oktober 2026 die mittleren Verkaufspreise und die mittleren Langzeitmieten in unserem Katalog verglichen. Bruttorendite bedeutet hier die Jahresmiete (Monatsmiete × 12) geteilt durch den Kaufpreis.
Wichtig: Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um tatsächliche Transaktionspreise. Der endgültige Kaufpreis liegt oft darunter, und die erzielbare Miete hängt vom Zustand der Wohnung und von Verhandlungen ab. Die Stichproben sind klein, die Zahlen sind daher ein Richtwert, keine Prognose.
- Budva, 1 Schlafzimmer: Kauf 156.500 € (40 Angebote), Langzeitmiete 700 €/Monat (49 Angebote) — etwa 5,4 % brutto
- Budva, 2 Schlafzimmer: 284.900 € / 900 €/Monat — etwa 3,8 %
- Bečići, 1 Schlafzimmer: 171.600 € / 850 €/Monat — etwa 5,9 %
- Bečići, 2 Schlafzimmer: 257.400 € / 1.000 €/Monat — etwa 4,7 %
Langzeit- oder Saisonvermietung
In unserem Katalog finden sich derzeit 167 Langzeitangebote, 61 Angebote „bis zur Saison“ und 8 saisonale. Das spiegelt den Küstenmarkt wider: Viele Eigentümer vermieten im Herbst, Winter und Frühjahr an Mieter und wechseln im Sommer zur Kurzzeitvermietung, wenn Nachfrage und Preise am höchsten sind.
Langzeitvermietung bringt planbare Einnahmen bei wenig Aufwand: ein Mieter, ein Vertrag, geringe Abnutzung. Kurzzeitvermietung kann im Juli und August mehr pro Monat einbringen, doch die Saison ist kurz, und die Auslastung im Mai, Juni und September hängt von Wetter, Flugverbindungen und Wettbewerb ab. Hinzu kommen Reinigung, Wäsche, Provisionen der Buchungsplattformen, Gästekommunikation und Kurtaxe.
Das Modell „bis zur Saison“ ist beliebt, erfordert aber einen sorgfältigen Vertrag mit klarem Auszugsdatum. Mehr zu Mietbedingungen in unserem Ratgeber zur Langzeitmiete.
Kosten, die die Nettorendite senken
Der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite entsteht durch die Kosten des Eigentümers. Planen Sie diese vor dem Kauf ein:
- jährliche Grundsteuer, von der Gemeinde innerhalb gesetzlicher Grenzen als Prozentsatz des Marktwerts festgelegt;
- Nebenkosten und Internet in Leerstandszeiten;
- Hausgeld für das Gebäude: Gemeinschaftsflächen, Aufzug, Hausverwaltung;
- Möbel und Geräte, mit denen sich eine Wohnung schneller vermieten lässt und die regelmäßig erneuert werden müssen;
- Objektverwaltung, wenn Sie nicht in Montenegro leben: Mietersuche, Besichtigungen, Mietinkasso;
- Maklerprovision für die Mietersuche;
- Reparaturen: Anstrich, Sanitär, Klimaanlagen.
Steuer auf Mieteinnahmen in Montenegro
Nach öffentlich zugänglichen Quellen für 2025–2026 werden Einkünfte natürlicher Personen aus der Vermietung von Immobilien mit 15 % besteuert. Weist der Eigentümer keine tatsächlichen Kosten nach, gilt in der Regel eine Kostenpauschale von 30 %, sodass die Steuer effektiv bei etwa 10,5 % der erhaltenen Miete liegt. Für touristische Kurzzeitvermietung gelten eigene Pauschalsätze und teilweise eine pauschale Besteuerung.
Bei Kurzzeitvermietung muss der Eigentümer die Unterkunft bei der Gemeinde oder dem Tourismusverband registrieren, Gäste anmelden und die Kurtaxe erheben, die in Budva einen kleinen Betrag pro Person und Nacht ausmacht. Ausländische Langzeitmieter müssen ebenfalls an ihrer Adresse angemeldet werden.
Steuerregeln und -sätze ändern sich von Zeit zu Zeit. Klären Sie die aktuellen Bedingungen daher vor dem Kauf mit Easy Monte, einem Notar oder Steuerberater. Einen Überblick über Steuern bei Kauf und Besitz bietet unser Ratgeber zu Nebenkosten und Steuern.
Rechenbeispiel: brutto und netto
Das folgende Beispiel ist illustrativ: Die Kostenbeträge sind Annahmen, die den Rechenweg zeigen, keine Daten zu einer konkreten Immobilie. Nehmen wir eine Wohnung mit einem Schlafzimmer in Bečići zum mittleren Angebotspreis von 171.600 € und einer Miete von 850 € pro Monat.
Ergebnis: rund 6.740 € pro Jahr, also etwa 3,9 % netto gegenüber 5,9 % brutto. Rechnet man die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) ein, fällt die Rendite auf das eingesetzte Kapital noch etwas niedriger aus.
- Bruttoeinnahmen: 850 € × 12 = 10.200 € (etwa 5,9 %).
- Ein Monat Leerstand: −850 €, bleiben 9.350 €.
- Grundsteuer (Annahme): −300 €.
- Hausgeld und Nebenkosten während des Leerstands (Annahme): −400 €.
- Rücklage für Reparaturen und Möbel (Annahme): −500 €.
- Provision für die Mietersuche (Annahme: halbe Monatsmiete): −425 €.
- Einkommensteuer 15 % auf 70 % der Miete: etwa −980 €.
Welche Wohnungen sich am besten vermieten
Nach unserer Erfahrung mit Vermietungen an der Küste ist die Nachfrage nach kompakten Wohnungen am stabilsten. Die Katalogzahlen bestätigen das: Wohnungen mit einem Schlafzimmer in Budva und Bečići erzielen eine höhere Bruttorendite als solche mit zwei Schlafzimmern. Unser Vergleich der Städte Montenegros hilft bei der Wahl von Lage und Preis, kleinere Einstiegsobjekte finden Sie unter Studios zum Kauf.
- 1 Schlafzimmer oder Studio — größerer Mieterkreis und niedrigerer Einstiegspreis;
- Fußweg zum Meer und zur Infrastruktur;
- ein Parkplatz, an der Küste ein starkes Argument;
- vollständige Möblierung, Klimaanlage, Waschmaschine, schnelles Internet;
- ein gepflegtes Gebäude mit Aufzug und nachvollziehbarem Hausgeld.
Wie Easy Monte Eigentümern hilft
Easy Monte ist eine Immobilienagentur in Budva für Vermietung und Verkauf entlang der Küste. Wir prüfen jedes Objekt vor der Veröffentlichung und begleiten den Abschluss bis zur Unterzeichnung. Eigentümer können ihre Wohnung über die Seite für Eigentümer inserieren: Wir finden Mieter, organisieren Besichtigungen und helfen beim Vertrag.
Um die Nachfrage vor dem Kauf zu prüfen, sehen Sie sich aktuelle Langzeitmieten an — der beste Richtwert für reale Mieten in Ihrer Wunschlage. Wir versprechen keine Rendite: Das Ergebnis hängt von Objekt, Kaufpreis und Verwaltung ab, aber wir helfen Ihnen, die Zahlen nüchtern durchzurechnen.