Neubau in Montenegro: Wohnung vom Bauträger richtig auswählen und sicher kaufen (2026)

Der Neubaumarkt: was der Easy-Monte-Katalog zeigt

Anfang Oktober 2026 enthielt der Katalog von Easy Monte 221 Neubauwohnungen und 98 Bestandswohnungen zum Verkauf. Der Median der Angebotspreise lag bei 3.500 €/m² im Neubau gegenüber 2.897 €/m² im Bestand; Neubauten werden also rund ein Fünftel höher angeboten. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Transaktionsdaten.

Die meisten Bauträgerangebote liegen an der Budva-Riviera: Budva 67 Wohnungen, Bečići 50, Tivat 30, Bar 24 und Petrovac 8, der Rest an anderen Orten. Die aktuelle Auswahl finden Sie unter Neubau, Bauträgerwohnungen in Budva unter Immobilien in Budva.

Neubau oder Bestand: Vor- und Nachteile, Steuern

Die Wahl hängt von Zeitplan, Budget und Geduld ab. Der wichtigste steuerliche Unterschied: Beim Erstverkauf einer neuen Einheit durch einen mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger gilt 21 % MwSt., und der Käufer zahlt keine Grunderwerbsteuer. Beim Kauf im Bestand gilt eine progressive Grunderwerbsteuer: 3 % bis 150.000 €, 5 % auf den Teil zwischen 150.000 und 500.000 € und 6 % darüber. Details stehen in unserem Leitfaden zu Kaufnebenkosten und Steuern; die Behandlung Ihres konkreten Kaufs bestätigt der Notar.

• Vorteile Neubau: moderne Grundrisse und Haustechnik, neuer Aufzug und Fassade, oft Stellplatz und Gemeinschaftsanlagen, niedrigerer Preis in frühen Phasen, Wahl von Etage und Ausblick.
• Nachteile Neubau: höherer Preis pro m², Risiko verspäteter Fertigstellung, keine Eigentumseintragung und Adressanmeldung vor der Nutzungsgenehmigung, eventuell Baustellen in der Umgebung.
• Vorteile Bestand: sofort einziehen oder vermieten, der reale Zustand von Gebäude und Nachbarschaft ist sichtbar, Eigentum ist bereits eingetragen.
• Nachteile Bestand: Renovierungsbedarf möglich, moderne Formate seltener, der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer.

Kauf in der Bauphase oder im fertigen Gebäude

Der Kauf in der Bauphase (off-plan) bietet den niedrigsten Preis und die größte Auswahl, aber auch das höchste Risiko. In Montenegro gibt es weder ein vorgeschriebenes Treuhandkonto noch eine Fertigstellungsversicherung; der Käuferschutz beruht auf Dokumenten: einem notariell beurkundeten Vertrag, einer Vormerkung Ihres Rechts (zabilježba) im Kataster auf die konkrete Einheit und einem an Bauphasen gekoppelten Zahlungsplan.

Ein fertiges Gebäude mit Nutzungsgenehmigung ist die ruhigste Option: Das Eigentum wird direkt nach dem Kauf eingetragen, die Wohnung kann besichtigt und sofort genutzt werden. Ein Mittelweg ist ein Gebäude im Rohbau mit Dach, das sich im Innenausbau befindet: Das Risiko eines unfertigen Projekts ist geringer, der Preis liegt meist noch unter dem eines fertigen Objekts.

Wie man Bauträger und Projekt prüft

Prüfen Sie vor der Anzahlung, nicht danach. Easy Monte prüft jedes Objekt vor der Veröffentlichung, eine unabhängige Prüfung der Unterlagen durch Anwalt oder Notar bleibt dennoch sinnvoll.

1. Baugenehmigung (građevinska dozvola) oder Baubeginnsanzeige: Planung, Geschosszahl und Flächen müssen mit dem übereinstimmen, was Sie kaufen.
2. Grundbuchauszug (list nepokretnosti) aus dem Kataster: Wem gehört das Grundstück, dem Bauträger, oder gibt es einen Vertrag über gemeinsames Bauen mit dem Eigentümer?
3. Belastungen: Bankhypotheken, Pfändungen, Rechtsstreitigkeiten. Ist das Grundstück belastet, braucht es die schriftliche Zustimmung der Bank zum Verkauf und zur Freigabe Ihrer Einheit.
4. Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) beim fertigen Gebäude bzw. ein realistischer Termin dafür im Bau.
5. Erfahrung des Bauträgers: fertiggestellte Gebäude, frühere Verzögerungen, wie die Verwaltung in bestehenden Projekten funktioniert. Gespräche mit Bewohnern helfen.
6. Handelsregistereintrag und keine Kontosperren in öffentlichen Registern.

Vertrag und Zahlungsplan

Der Vertrag mit dem Bauträger wird beim Notar geschlossen und muss die konkrete Wohnung beschreiben: Nummer, Etage, Fläche, Grundriss, Ausstattungsbeschreibung und Fertigstellungstermin. Zahlungen über 10.000 € laufen ausschließlich über eine Bank, Barzahlung ist nicht erlaubt. Den gesamten Ablauf beschreibt der Leitfaden Immobilienkauf in Montenegro.

• Zahlung nach Bauphasen: zum Beispiel eine erste Rate bei Unterzeichnung, weitere nach Rohbau, Dach und Fassade, die letzte bei Schlüsselübergabe. 100 % Vorauszahlung in einer frühen Phase erfordert besondere Vorsicht.
• Die letzte Zahlung nach Möglichkeit an die Erteilung der Nutzungsgenehmigung koppeln.
• Vertragsstrafe bei Verzug und ein Rücktrittsrecht mit Rückzahlung bei erheblicher Verspätung.
• Flächentoleranz: wie der Preis angepasst wird, wenn die tatsächliche Fläche von der Planung abweicht.
• Eine Bankgarantie oder Hypothek zugunsten des Käufers ist selten und gesetzlich nicht vorgeschrieben; bietet ein Bauträger sie an, ist das ein Pluspunkt.

Was im Preis enthalten ist, Fristen und Übergabe

Neubauten werden in unterschiedlichem Ausbaustand verkauft: komplett ausgebaut (an der Küste am häufigsten), teilweise ausgebaut oder schlüsselfertig mit Möbeln und Geräten. Stellplatz oder Garage werden meist separat verkauft, ebenso Abstellräume. Klären Sie, ob Klimaanlagen, Küche, Sanitär, Netzanschlüsse und Formalitäten enthalten sind.

Nach der Fertigstellung zahlen die Eigentümer Hausgeld für die Gebäudeunterhaltung (Reinigung, Aufzug, Pool, Sicherheitsdienst, je nach Anlage) sowie die jährliche Grundsteuer, die die Gemeinde festlegt. Bei der Übergabe wird ein Protokoll unterzeichnet; Mängel schriftlich festhalten. Das Eigentum kann im Kataster eingetragen werden, sobald die Nutzungsgenehmigung erteilt und das Gebäude in Einzeleinheiten aufgeteilt ist.

Aufenthaltstitel über eine Neubauwohnung

Immobilieneigentum in Montenegro ist Grundlage für einen einjährigen, verlängerbaren befristeten Aufenthalt ohne Arbeitserlaubnis. Seit Januar 2026 müssen Drittstaatsangehörige eine Immobilie mit einem steuerlichen Wert von mindestens 150.000 € nachweisen; EU-Bürger sind ausgenommen. Beantragt werden kann erst nach Eintragung des Eigentums, eine Wohnung im Bau eignet sich dafür also noch nicht.

Wie der steuerliche Wert bei Neubauten mit Mehrwertsteuer ermittelt wird, klären Sie am besten vorab mit Easy Monte oder dem Notar. Voraussetzungen und Servicekosten stehen im Leitfaden Aufenthalt über Immobilien.