Kako kupiti nekretninu u Crnoj Gori kriptovalutom 2026. godine

Pravni status kriptovalute u Crnoj Gori

Kriptovaluta u Crnoj Gori nije zakonsko sredstvo plaćanja; zvanična valuta je euro. Početkom oktobra 2026. ne postoji poseban zakon o kriptoimovini po uzoru na evropsku uredbu MiCA. Vlada je 2025. najavljivala takav zakon, ali prema pisanju domaćih medija on nije u programu rada za 2026.

Ipak, kripto nije van propisa. Izmjenama zakona o sprječavanju pranja novca definisana je kriptoimovina, a pružaoci kripto usluga (mjenjačnice, čuvanje, platforme za trgovanje) moraju se registrovati kod Komisije za tržište kapitala i provjeravati klijente. Ministarstvo finansija je 2026. donijelo i pravilnik po kojem ti pružaoci dostavljaju podatke o korisnicima poreskim organima radi međunarodne razmjene informacija (standardi OECD CARF i DAC8). Ukratko, kripto je legalna imovina, ali se plaćanje stana ipak završava u eurima.

Šta se promijenilo 2026: plaćanje samo preko banke

Gotovinsko plaćanje preko 10.000 € u prometu nekretnina zabranjeno je već nekoliko godina. U maju 2026. stupile su na snagu nove izmjene zakona o sprječavanju pranja novca: plaćanje po ugovoru o kupoprodaji nekretnine preko 10.000 € mora biti bezgotovinsko, a bar jedna strana mora plaćati sa računa ili primati novac na račun u crnogorskoj banci. Prenos iz strane banke na crnogorski račun prodavca je dozvoljen, dok varijanta u kojoj obje strane koriste samo strane račune nije.

Ako se dio cijene plaća prije potpisivanja, notar prema dostupnim informacijama traži bankovni izvod, a ne samo izjavu strana. Zato direktan prenos bitkoina ili USDT prodavcu kao plaćanje cijele cijene ne odgovara ovim pravilima. Tačne zahtjeve za vašu transakciju provjerite kod notara, jer se praksa primjene novih pravila još formira.

Kako se obično organizuje kupovina kriptovalutom

Koraci zavise od iznosa, zemlje kupca i zahtjeva banaka, ali opšta logika je sljedeća:

1. Izbor nekretnine čiji vlasnik prihvata kupca sa kriptovalutom i provjera dokumentacije: list nepokretnosti, odsustvo tereta, građevinske dozvole.
2. Dogovor o cijeni u eurima. Taj iznos u eurima unosi se u predugovor i ugovor kod notara.
3. Konverzija kriptovalute u eure preko registrovanog pružaoca usluga ili berze, uz isplatu na bankovni račun kupca. Tu se vrši KYC provjera i provjera porijekla sredstava.
4. Uplata eura prodavcu bankovnim transferom, uz poštovanje pravila o crnogorskom računu. Mnogi kupci unaprijed otvore račun u domaćoj banci.
5. Potpisivanje ugovora kod notara, plaćanje poreza na promet i upis u katastar.

Porijeklo sredstava i AML/KYC provjere

Najzahtjevniji dio obično nije konverzija, već dokazivanje odakle kriptovaluta potiče. Banke, notari i pružaoci kripto usluga u Crnoj Gori moraju primjenjivati mjere protiv pranja novca, a velika uplata sa berze gotovo sigurno izaziva pitanja. Unaprijed pripremite:

• pasoše i dokaz adrese za sve učesnike;
• istoriju kupovine kriptovalute: izvode sa berzi, hash transakcija, adrese novčanika;
• dokumenta o izvornom novcu: plata, prodaja firme ili imovine, dividende;
• izvještaj o konverziji i isplati sa berze na bankovni račun;
• po potrebi, poreska dokumenta iz zemlje vašeg rezidentstva.

Porezi i troškovi

Za crnogorsku stranu posla nije bitno kako je kupac plaćao prije banke: porezi se računaju od cijene u eurima. Kod kupovine polovne nekretnine kupac plaća porez na promet nepokretnosti po progresivnoj skali: 3 % do 150.000 €, zatim 5 % i 6 % na više dijelove cijene. Kod novogradnje od investitora obično se primjenjuje PDV od 21 %, već uračunat u cijenu, i porez na promet se ne plaća. Dodajte troškove notara, prevodioca i godišnji porez na nepokretnosti. Detaljan obračun je u vodiču o troškovima i porezima pri kupovini.

Posebno pitanje je porez na dobit od kriptovalute u zemlji u kojoj ste poreski rezident. Prodaja kripta radi kupovine stana tamo može biti oporezivi događaj. O tome razgovarajte sa poreskim savjetnikom prije konverzije.

Rizici i kako ih smanjiti

Kripto transakcije privlače prevarante i nose posebne rizike. Najvažniji su:

• Volatilnost: tokom pregovora cijena bitkoina može se promijeniti za desetine procenata. Fiksirajte cijenu u eurima i konvertujte blizu plaćanja ili držite sredstva u stablecoinu.
• Nepovratnost: pogrešan ili prevarni kripto prenos gotovo je nemoguće vratiti. Ne šaljite kripto fizičkim licima i „posrednicima” bez ugovora.
• Blokada sredstava: banka ili berza mogu zadržati uplatu do provjere porijekla. Predvidite vrijeme za to u planu.
• Prevare: lažni oglasi, „escrow servisi” i traženje kapare u kriptu. Provjerite vlasnika u katastru i radite preko notara.
• Provizije: spread i naknade za isplatu mogu biti značajne, pa unaprijed uporedite uslove pružalaca.

Nekretnine za kriptovalutu u katalogu Easy Monte

Početkom oktobra 2026. katalog Easy Monte sadrži 52 nekretnine na prodaju čiji su vlasnici spremni da razmotre kupca sa kriptovalutom: 20 u Budvi, 12 u Bečićima, 4 u Krimovici i 3 u Pržnom. Među njima je 39 stanova, 8 kuća, 3 placa i 2 poslovna prostora. Medijalna tražena cijena je 284.950 €; to su cijene koje traže prodavci, a ne podaci o zaključenim kupoprodajama. Sve su objedinjene u odjeljku nekretnine za kriptovalutu, a možete pogledati i stanove u Budvi.

Easy Monte provjerava svaku nekretninu prije objave i prati posao do potpisivanja, a šemu plaćanja za svaku transakciju usaglašava sa notarom ili advokatom. Opšti postupak kupovine opisan je u vodiču korak po korak za strance. Ako planirate preseljenje, kupovina nekretnine može biti osnov za boravak na osnovu nekretnine.