Novogradnja u Crnoj Gori: kako izabrati i bezbjedno kupiti stan od investitora (2026)

Tržište novogradnje: šta pokazuje katalog Easy Monte

Početkom oktobra 2026. katalog Easy Monte sadržao je 221 stan u novogradnji i 98 stanova iz starije gradnje na prodaju. Medijalna tražena cijena bila je 3.500 €/m² za novogradnju i 2.897 €/m² za stariju gradnju, pa su novi stanovi oglašeni otprilike petinu skuplje. Riječ je o oglašenim cijenama, a ne o podacima o zaključenim transakcijama.

Najviše ponuda investitora je na Budvanskoj rivijeri: Budva 67 stanova, Bečići 50, Tivat 30, Bar 24 i Petrovac 8, a ostatak je na drugim lokacijama. Aktuelnu ponudu pogledajte u odjeljku novogradnja, a stanove od investitora u Budvi na stranici nekretnine u Budvi.

Novogradnja ili starija gradnja: prednosti, mane i porezi

Izbor zavisi od rokova, budžeta i spremnosti da čekate. Ključna poreska razlika: pri prvoj prodaji novog objekta od investitora koji je obveznik PDV-a primjenjuje se stopa od 21%, a kupac ne plaća porez na promet nepokretnosti. Kod starije gradnje plaća se progresivni porez na promet: 3% do 150.000 €, 5% na dio od 150.000 do 500.000 € i 6% na iznos preko toga. Detalji su u vodiču o troškovima i porezima pri kupovini; tretman konkretnog posla potvrdite kod notara.

• Prednosti novogradnje: moderni rasporedi i instalacije, nov lift i fasada, često parking i zajednički sadržaji, niža cijena u ranoj fazi i izbor sprata i pogleda.
• Mane novogradnje: viša cijena po m², rizik kašnjenja, upis vlasništva i prijava adrese nijesu mogući do upotrebne dozvole, gradnja u okolini može trajati.
• Prednosti starije gradnje: odmah se možete useliti ili izdavati, vidi se stvarno stanje zgrade i komšiluk, vlasništvo je već upisano.
• Mane starije gradnje: zgrada može tražiti popravke, teže je naći moderan format, kupac plaća porez na promet.

Kupovina u izgradnji ili u završenom objektu

Kupovina u izgradnji donosi najnižu cijenu i najveći izbor, ali i najveći rizik. Crna Gora nema obavezan escrow ni osiguranje završetka gradnje, pa se zaštita kupca zasniva na dokumentima: ugovoru ovjerenom kod notara, zabilježbi vašeg prava u katastru na konkretnoj jedinici i planu plaćanja vezanom za faze radova.

Završen objekat sa upotrebnom dozvolom je najmirnija opcija: vlasništvo se upisuje odmah nakon kupovine, a stan možete pregledati i odmah koristiti. Srednje rješenje je zgrada koja je došla do krova i u fazi je završnih radova: rizik nedovršene gradnje je manji, a cijena je obično još ispod cijene gotovog objekta.

Kako provjeriti investitora i projekat

Provjeru uradite prije kapare, a ne poslije. Easy Monte provjerava svaku nekretninu prije objave, ali nezavisna provjera dokumenata kod advokata ili notara ostaje dobra praksa.

1. Građevinska dozvola ili prijava građenja: projekat, spratnost i površine moraju odgovarati onome što kupujete.
2. List nepokretnosti iz katastra: ko je vlasnik zemljišta, da li je to investitor ili postoji ugovor o zajedničkoj gradnji sa vlasnikom.
3. Tereti: hipoteke banaka, zabrane, sporovi. Ako je zemljište pod hipotekom, potrebna je pisana saglasnost banke za prodaju i brisanje tereta sa vašeg stana.
4. Upotrebna dozvola za završen objekat, odnosno realan rok za nju kod objekta u izgradnji.
5. Iskustvo investitora: završene zgrade, ranija kašnjenja, kako funkcioniše upravljanje u gotovim projektima. Korisno je razgovarati sa stanarima.
6. Registracija firme i odsustvo blokade računa u javnim registrima.

Ugovor i plan plaćanja

Ugovor sa investitorom zaključuje se kod notara i mora opisivati konkretan stan: broj, sprat, površinu, osnovu, specifikaciju opreme i rok završetka. Uplate preko 10.000 € idu isključivo preko banke, gotovina nije dozvoljena. Cijeli postupak opisan je u vodiču kako kupiti nekretninu u Crnoj Gori.

• Plaćanje po fazama: na primjer prva rata pri potpisivanju, zatim nakon karkasa, krova i fasade, a posljednja pri predaji ključeva. Uplata 100% unaprijed u ranoj fazi traži dodatni oprez.
• Posljednju uplatu po mogućnosti vežite za izdavanje upotrebne dozvole.
• Ugovorna kazna za kašnjenje i pravo na raskid uz povrat novca kod značajnog kašnjenja.
• Odstupanje površine: kako se cijena koriguje ako se stvarna površina razlikuje od projektovane.
• Bankarska garancija ili hipoteka u korist kupca rijetko se nude i zakon ih ne propisuje; ako ih investitor nudi, to je prednost.

Šta ulazi u cijenu, rokovi i primopredaja

Novogradnja se prodaje u različitim fazama opremljenosti: sa kompletnom završnom obradom (najčešće na primorju), sa djelimičnom obradom ili ključ u ruke sa namještajem i aparatima. Parking ili garaža se obično prodaju posebno, kao i ostave. Provjerite da li su uključeni klima uređaji, kuhinja, sanitarije, priključci na mreže i troškovi papirologije.

Nakon završetka vlasnici plaćaju troškove održavanja zgrade (čišćenje, lift, bazen, obezbjeđenje, zavisno od kompleksa) i godišnji porez na nepokretnosti koji utvrđuje opština. Pri primopredaji se potpisuje zapisnik; nedostatke evidentirajte pisano. Vlasništvo se upisuje u katastar nakon izdavanja upotrebne dozvole i etažiranja zgrade.

Boravak na osnovu kupovine novogradnje

Vlasništvo nad nepokretnošću u Crnoj Gori osnov je za privremeni boravak od godinu dana sa mogućnošću produženja, bez prava na rad. Od januara 2026. za državljane trećih zemalja važi prag: poreska vrijednost nekretnine mora biti najmanje 150.000 €; državljani EU su izuzeti. Zahtjev se podnosi tek nakon upisa vlasništva, pa stan u izgradnji za to još nije pogodan.

Kako se poreska vrijednost utvrđuje za novogradnju prodatu sa PDV-om, unaprijed provjerite sa Easy Monte ili notarom. Uslovi i cijena podrške su u vodiču o boravku na osnovu nekretnine.