Ulaganje u nekretnine u Crnoj Gori: prinos od izdavanja u 2026. godini

Bruto prinos prema katalogu Easy Monte

Da bismo procijenili isplati li se kupiti stan u Crnoj Gori radi izdavanja, uporedili smo medijanske prodajne cijene i medijanske dugoročne zakupnine u našem katalogu na početku oktobra 2026. Bruto prinos ovdje znači godišnju zakupninu (mjesečna × 12) podijeljenu sa kupovnom cijenom.

Važno: to su tražene cijene, a ne cijene ostvarenih transakcija. Konačna kupovna cijena često je niža, a stvarna zakupnina zavisi od stanja stana i pregovora. Uzorci su mali, pa brojke shvatite kao orijentir, a ne prognozu.

• Budva, jednosoban (1 spavaća): prodaja 156.500 € (40 oglasa), dugoročni zakup 700 €/mjesečno (49 oglasa) — oko 5,4% bruto
• Budva, dvosoban (2 spavaće): 284.900 € / 900 €/mjesečno — oko 3,8%
• Bečići, jednosoban: 171.600 € / 850 €/mjesečno — oko 5,9%
• Bečići, dvosoban: 257.400 € / 1.000 €/mjesečno — oko 4,7%

Dugoročno ili sezonsko izdavanje

U našem katalogu trenutno je 167 ponuda dugoročnog zakupa, 61 ponuda „do sezone” i 8 sezonskih. To odražava tržište na primorju: mnogi vlasnici izdaju stan za jesen, zimu i proljeće, a ljeti prelaze na kratkoročno izdavanje kada su potražnja i cijene najviše.

Dugoročni zakup donosi predvidiv prihod uz malo truda: jedan zakupac, jedan ugovor, manje habanja. Kratkoročno izdavanje može donijeti više po mjesecu u julu i avgustu, ali sezona je kratka, a popunjenost u maju, junu i septembru zavisi od vremena, letova i konkurencije. Dodaju se čišćenje, posteljina, provizije platformi za rezervacije, komunikacija sa gostima i boravišna taksa.

Model „do sezone” je popularan, ali traži pažljiv ugovor sa jasnim datumom iseljenja. Više o uslovima zakupa pročitajte u našem vodiču za dugoročni zakup.

Troškovi koji smanjuju neto prinos

Razlika između bruto i neto prinosa nastaje zbog troškova vlasnika. Uračunajte ih prije kupovine:

• godišnji porez na nepokretnosti, koji opština utvrđuje u zakonskim granicama kao procenat tržišne vrijednosti;
• komunalije i internet u periodima kada stan nije izdat;
• održavanje zgrade: zajednički prostori, lift, upravnik zgrade;
• namještaj i aparati, bez kojih se stan teže izdaje i koje treba povremeno mijenjati;
• upravljanje nekretninom ako ne živite u Crnoj Gori: traženje zakupaca, razgledanja, naplata;
• agencijska provizija za pronalazak zakupca;
• popravke: krečenje, vodoinstalacije, klima-uređaji.

Porez na prihod od zakupa u Crnoj Gori

Prema javno dostupnim izvorima za 2025–2026, prihod fizičkog lica od izdavanja nepokretnosti oporezuje se stopom od 15%. Ako vlasnik ne dokazuje stvarne troškove, obično se priznaju normirani troškovi od 30%, pa porez u praksi iznosi oko 10,5% primljene zakupnine. Za izdavanje u turističke svrhe važe posebni normirani troškovi i, u nekim slučajevima, paušalno oporezivanje.

Kod kratkoročnog izdavanja vlasnik mora registrovati smještaj kod opštine ili turističke organizacije, prijavljivati goste i naplaćivati boravišnu taksu, koja je u Budvi mali iznos po osobi i noćenju. Strane dugoročne zakupce takođe treba prijaviti na adresi boravka.

Poreska pravila i stope se povremeno mijenjaju, zato prije kupovine provjerite aktuelne uslove sa Easy Monte, notarom ili poreskim savjetnikom. Pregled poreza pri kupovini i posjedovanju nalazi se u tekstu troškovi i porezi na nekretnine.

Primjer: bruto i neto prinos

Primjer je ilustrativan: iznosi troškova su pretpostavke koje pokazuju način računanja, a ne podaci o konkretnoj nekretnini. Uzmimo jednosoban stan u Bečićima po medijanskoj traženoj cijeni od 171.600 € i zakupninu od 850 € mjesečno.

Rezultat: oko 6.740 € godišnje, odnosno približno 3,9% neto naspram 5,9% bruto. Ako uračunate i troškove kupovine (porez na promet, notar, agencija), prinos na uloženi kapital biće još malo niži.

1. Bruto prihod: 850 € × 12 = 10.200 € (oko 5,9%).
2. Jedan mjesec bez zakupca: −850 €, ostaje 9.350 €.
3. Porez na nepokretnosti (pretpostavka): −300 €.
4. Održavanje zgrade i komunalije dok stan nije izdat (pretpostavka): −400 €.
5. Rezerva za popravke i namještaj (pretpostavka): −500 €.
6. Provizija za pronalazak zakupca (pretpostavka: pola mjesečne zakupnine): −425 €.
7. Porez na dohodak 15% na 70% zakupnine: oko −980 €.

Koji stanovi se najbolje izdaju

Prema našem iskustvu sa izdavanjem na primorju, potražnja je najstabilnija za manje stanove. Brojke iz kataloga to potvrđuju: jednosobni stanovi u Budvi i Bečićima imaju veći bruto prinos od dvosobnih. Lokacije i cijene pomaže da uporedite naš pregled gradova Crne Gore, a manje opcije za početak su među garsonjerama na prodaju.

• jednosoban stan ili garsonjera — širi krug zakupaca i niži ulazni iznos;
• pješačka udaljenost od mora i sadržaja;
• parking mjesto, ozbiljna prednost na primorju;
• kompletan namještaj, klima-uređaji, veš-mašina, brz internet;
• održavana zgrada sa liftom i jasnim troškovima održavanja.

Kako Easy Monte pomaže vlasnicima

Easy Monte je agencija za nekretnine iz Budve koja se bavi izdavanjem i prodajom duž cijelog primorja. Svaku nekretninu provjeravamo prije objave i pratimo posao do potpisivanja. Vlasnik može oglasiti stan preko stranice za vlasnike: pronalazimo zakupca, organizujemo razgledanja i pomažemo oko ugovora.

Da biste procijenili potražnju prije kupovine, pogledajte aktuelne ponude dugoročnog zakupa — to je najbolji orijentir za stvarne zakupnine u željenom dijelu grada. Ne obećavamo prinos: rezultat zavisi od nekretnine, kupovne cijene i načina upravljanja, ali pomoći ćemo vam da trezveno izračunate brojke.