Immobilie in Montenegro mit Kryptowährung kaufen: Leitfaden 2026

Rechtlicher Status von Kryptowährungen in Montenegro

Kryptowährungen sind in Montenegro kein gesetzliches Zahlungsmittel; Landeswährung ist der Euro. Anfang Oktober 2026 gibt es kein eigenes Gesetz über Krypto-Assets nach dem Vorbild der EU-Verordnung MiCA. Die Regierung hatte 2025 ein solches Gesetz angekündigt, laut lokalen Medien steht es jedoch nicht im Arbeitsprogramm für 2026.

Ungeregelt ist der Bereich trotzdem nicht. Änderungen des Geldwäschegesetzes definieren Krypto-Assets und verpflichten Krypto-Dienstleister (Tausch, Verwahrung, Handelsplattformen), sich bei der Kapitalmarktkommission registrieren zu lassen und ihre Kunden zu prüfen. 2026 erließ das Finanzministerium zudem eine Verordnung, nach der diese Anbieter Nutzerdaten für den internationalen Informationsaustausch an die Steuerbehörden melden (Standards OECD CARF und DAC8). Kurz gesagt: Krypto ist ein legaler Vermögenswert, die Zahlung für die Wohnung erfolgt am Ende aber in Euro.

Was sich 2026 geändert hat: Zahlung nur über die Bank

Barzahlungen über 10.000 € bei Immobiliengeschäften sind schon seit einigen Jahren verboten. Im Mai 2026 traten neue Änderungen des Geldwäschegesetzes in Kraft: Die Zahlung aus einem Immobilienkaufvertrag über 10.000 € muss unbar erfolgen, und mindestens eine Partei muss von einem Konto bei einer montenegrinischen Bank zahlen oder auf ein solches Konto empfangen. Eine Überweisung von einer ausländischen Bank auf das montenegrinische Konto des Verkäufers ist zulässig, die Abwicklung ausschließlich über ausländische Konten beider Seiten nicht.

Wird ein Teil des Preises vor der Unterzeichnung gezahlt, verlangt der Notar Berichten zufolge einen Kontoauszug statt einer bloßen Erklärung der Parteien. Eine direkte Bitcoin- oder USDT-Überweisung des gesamten Kaufpreises an den Verkäufer passt daher nicht in diesen Rahmen. Klären Sie die genauen Anforderungen für Ihr Geschäft mit dem Notar, da sich die Praxis zu den neuen Regeln noch entwickelt.

Wie ein Kauf mit Krypto üblicherweise abläuft

Die Schritte hängen von Betrag, Herkunftsland des Käufers und den Anforderungen der Banken ab, die Grundlogik ist aber diese:

1. Auswahl eines Objekts, dessen Eigentümer einen Krypto-Käufer akzeptiert, und Prüfung der Unterlagen: Grundbuchauszug (Kataster), Lastenfreiheit, Baugenehmigungen.
2. Vereinbarung des Preises in Euro. Dieser Eurobetrag steht im Vorvertrag und im Hauptvertrag beim Notar.
3. Umtausch der Kryptowährung in Euro über einen registrierten Anbieter oder eine Börse mit Auszahlung auf das Bankkonto des Käufers. Hier finden KYC- und Herkunftsprüfung statt.
4. Überweisung der Euro an den Verkäufer unter Beachtung der Regel zum montenegrinischen Konto. Viele Käufer eröffnen vorab ein Konto bei einer lokalen Bank.
5. Vertragsunterzeichnung beim Notar, Zahlung der Grunderwerbsteuer und Eintragung im Kataster.

Mittelherkunft und AML/KYC-Prüfungen

Der aufwendigste Teil ist meist nicht der Umtausch, sondern der Nachweis, woher die Kryptowährung stammt. Banken, Notare und Krypto-Dienstleister in Montenegro müssen Maßnahmen gegen Geldwäsche anwenden, und eine große Zahlung von einer Börse wirft fast sicher Fragen auf. Bereiten Sie frühzeitig vor:

• Reisepässe und Adressnachweise aller Beteiligten;
• Ihre Krypto-Kaufhistorie: Börsenauszüge, Transaktions-Hashes, Wallet-Adressen;
• Belege über das ursprüngliche Fiatgeld: Gehalt, Verkauf eines Unternehmens oder einer Immobilie, Dividenden;
• einen Nachweis über Umtausch und Auszahlung von der Börse auf das Bankkonto;
• bei Bedarf Steuerunterlagen aus Ihrem Wohnsitzland.

Steuern und Kosten

Für die montenegrinische Seite spielt es keine Rolle, wie der Käufer vor der Bank bezahlt hat: Die Steuern richten sich nach dem Europreis. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer eine progressive Grunderwerbsteuer: 3 % bis 150.000 €, darüber 5 % und 6 % auf die höheren Preisanteile. Bei Neubauten vom Bauträger fällt in der Regel 21 % Mehrwertsteuer an, die bereits im Preis enthalten ist, Grunderwerbsteuer entfällt. Hinzu kommen Notar, Übersetzer und die jährliche Grundsteuer. Die genaue Aufstellung finden Sie in unserem Leitfaden zu Kaufnebenkosten und Steuern.

Eine eigene Frage ist die Besteuerung von Kryptogewinnen in Ihrem Land der Steuerpflicht. Der Verkauf von Krypto für den Wohnungskauf kann dort ein steuerpflichtiger Vorgang sein. Besprechen Sie das vor dem Umtausch mit einem Steuerberater.

Risiken und wie man sie verringert

Krypto-Geschäfte ziehen Betrüger an und bergen eigene Risiken. Die wichtigsten:

• Volatilität: Während der Verhandlungen kann sich der Bitcoin-Kurs um zweistellige Prozentsätze bewegen. Legen Sie den Preis in Euro fest und tauschen Sie kurz vor der Zahlung oder halten Sie die Mittel in einem Stablecoin.
• Unumkehrbarkeit: Eine fehlerhafte oder betrügerische Krypto-Überweisung lässt sich kaum zurückholen. Senden Sie keine Kryptowährung ohne Vertrag an Privatpersonen oder „Vermittler“.
• Gesperrte Mittel: Bank oder Börse können eine Zahlung bis zur Herkunftsprüfung zurückhalten. Planen Sie dafür Zeit ein.
• Betrug: gefälschte Inserate, „Treuhanddienste“ und Forderungen nach einer Anzahlung in Krypto. Prüfen Sie den Eigentümer im Kataster und arbeiten Sie über einen Notar.
• Gebühren: Spreads und Auszahlungsgebühren können sich summieren, vergleichen Sie die Anbieter im Voraus.

Objekte gegen Krypto im Katalog von Easy Monte

Anfang Oktober 2026 enthält der Katalog von Easy Monte 52 Kaufobjekte, deren Eigentümer einen Käufer mit Kryptowährung in Betracht ziehen: 20 in Budva, 12 in Bečići, 4 in Krimovica und 3 in Pržno. Darunter sind 39 Wohnungen, 8 Häuser, 3 Grundstücke und 2 Gewerbeeinheiten. Der Median der Angebotspreise liegt bei 284.950 €; das sind Preisvorstellungen der Verkäufer, keine Daten zu abgeschlossenen Verkäufen. Alle Objekte finden Sie im Bereich Immobilien gegen Krypto, außerdem können Sie Wohnungen in Budva ansehen.

Easy Monte prüft jedes Objekt vor der Veröffentlichung, begleitet das Geschäft bis zur Unterzeichnung und stimmt die Zahlungsabwicklung für jedes Geschäft mit einem Notar oder Anwalt ab. Den allgemeinen Ablauf beschreibt unser Schritt-für-Schritt-Leitfaden für Ausländer. Wenn Sie umziehen möchten, kann der Immobilienkauf Grundlage für eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilien sein.